Mẫu BOQ Hoàn Thiện Nhà Thô Theo Phòng & Checklist Nghiệm Thu

Hướng dẫn khảo sát nhà thô, lập BOQ hoàn thiện theo từng phòng, kiểm tra MEP và sử dụng ma trận nghiệm thu từ thi công đến bàn giao.

📐

Bài này là hướng dẫn kỹ thuật khảo sát nhà thô, bóc tách BOQ hoàn thiện và lập ma trận nghiệm thu cho biệt thự, nhà liền kề và công trình thương mại tại TP.HCM. Nội dung tập trung vào công cụ kiểm soát kỹ thuật, bổ trợ cho bài dịch vụ tổng quan về hoàn thiện nhà thô.

1. Trước khi hoàn thiện nhà thô, cần kiểm tra điều gì?

☑ Hồ sơ bàn giao, bản vẽ hiện trạng/hoàn công đang có. ☑ Kích thước thực tế của phòng, cửa, cầu thang, dầm và cao độ sàn. ☑ Tình trạng nứt, thấm, bong tróc, sai lệch kích thước. ☑ Tuyến cấp thoát nước, điện, điều hòa và các hộp kỹ thuật hiện hữu. ☑ Khả năng thi công, vận chuyển, lối ra vào và quy định ban quản lý nếu thuộc khu đô thị. ☑ Danh sách khuyết tật cần xác nhận với bên bàn giao trước khi che phủ.

Quan trọng: Không mặc định toàn bộ lỗi phát hiện là trách nhiệm của bên bàn giao. Cần đối chiếu hợp đồng, hồ sơ và nguyên nhân thực tế để xác định bên chịu chi phí.

2. Mẫu bảng khảo sát hiện trạng kỹ thuật

Kiến trúc Kích thước, cao độ, độ phẳng, lỗ mở, cửa Bản đo và danh sách sai lệch

Kết cấu Dầm, cột, sàn, vết nứt, thay đổi dự kiến Đánh giá sơ bộ; chuyên gia kiểm tra khi cần

Chống thấm Mái, ban công, khu vệ sinh, tường tiếp giáp Vị trí và mức độ lỗi

Điện Tủ điện, đầu chờ, công suất dự kiến Sơ đồ đầu chờ và yêu cầu bổ sung

Cấp thoát nước Đầu cấp, thoát, hộp kỹ thuật, cao độ Sơ đồ tuyến và điểm xung đột

Điều hòa, thông gió Vị trí thiết bị, ống đồng, nước ngưng, gió Yêu cầu phối hợp trần và nội thất

Quét laser 3D có thể phù hợp với công trình phức tạp, nhiều chi tiết hoặc cần mô hình hiện trạng. Không phải tất cả công trình đều cần quét 3D; đo đạc thủ công có kiểm soát và kiểm tra chéo vẫn có thể đáp ứng phạm vi đơn giản. Không cam kết độ chính xác “từng milimét” khi chưa xác định thiết bị và quy trình.

3. Phân loại khuyết tật và trách nhiệm xử lý

Lỗi hiện trạng trước bàn giao Ghi nhận, xác định nguyên nhân, yêu cầu làm rõ trách nhiệm Ảnh, vị trí, biên bản bàn giao

Thiết kế mới xung đột hiện trạng Điều chỉnh thiết kế hoặc biện pháp kỹ thuật RFI, bản vẽ điều chỉnh

Phát sinh khi thi công mới Đánh giá ảnh hưởng chi phí, tiến độ, trách nhiệm Phiếu thay đổi và phê duyệt

Thay đổi kết cấu chịu lực Đánh giá chuyên môn, hồ sơ thiết kế và thủ tục áp dụng Kết luận kỹ thuật, bản vẽ, chấp thuận cần thiết

Không tự ý mở lỗ sàn, cắt dầm hoặc di dời các cấu kiện chịu lực khi chưa đủ cơ sở kỹ thuật và pháp lý.

4. Phối hợp thiết kế nội thất với MEP trước khi thi công

Bếp và phòng vệ sinh

Chốt model thiết bị, vị trí cấp/thoát nước, yêu cầu độ dốc và cao độ hoàn thiện trước khi làm đường ống. Không mặc định cứ di dời bồn cầu là phải nâng nền 15–20 cm; phương án phụ thuộc tuyến thoát và thiết kế.

Thiết bị điện và điều hòa

Lập bảng phụ tải (Load Schedule) cho thiết bị thực tế, kiểm tra nguồn điện và khả năng cấp. Điều hòa cục bộ, VRV/VRF, hệ cấp khí tươi hoặc thiết bị bếp không mặc định luôn cần cùng cấu hình điện.

Nội thất đóng theo kích thước

Đối với tủ bếp, tủ áo và vách đặt riêng, cần đo kích thước thi công thực tế và duyệt bản vẽ sản xuất sau khi đã xác định lớp hoàn thiện, cao độ trần và vị trí thiết bị liên quan.

5. BOQ hoàn thiện theo phòng (Room-by-Room BOQ)

Sảnh, phòng khách Sàn, trần, sơn, đèn, cửa, ổ cắm, nội thất cố định Nẹp, phụ kiện đèn, vệ sinh và bảo vệ bề mặt

Bếp, phòng ăn Tủ, mặt đá, thiết bị, cấp thoát nước, điện Phụ kiện tủ, đường chờ, lắp đặt thiết bị

Phòng ngủ Sàn, tủ, đèn, rèm, điều hòa, điện nhẹ Phụ kiện ray, chiếu sáng tủ, nguồn rèm

Phòng vệ sinh Chống thấm, ốp lát, thiết bị, vách kính Van góc, xi phông, keo ron, phễu thu sàn

Cầu thang Bậc, lan can, tay vịn, chiếu sáng Chiếu nghỉ, nẹp, liên kết và hoàn thiện mép

Sân thượng, ngoài trời Chống thấm, gạch, thoát nước, lan can Thoát tràn, chi tiết chân tường, bảo vệ lớp chống thấm

Cấu trúc một dòng BOQ tốt: mã phòng – mã hạng mục – mô tả – đơn vị – khối lượng – quy cách/mã vật tư – đơn giá – thành tiền – hạng mục bao gồm/loại trừ.

Có thể lập BOQ theo bộ môn thi công và thêm mã phòng để lọc theo không gian; không cần coi một phương pháp là luôn ưu việt hơn phương pháp còn lại.

6. Vật tư chủ nhà tự cấp (OSM) và khoản tạm tính

Khi chủ nhà mua riêng gạch, thiết bị, đèn hoặc tủ, hợp đồng phải rõ:

• Ai xác nhận model, kích thước và yêu cầu kỹ thuật?

• Ai đặt hàng, vận chuyển, nhận và bảo quản?

• Ai chịu phụ kiện, hao hụt, công lắp đặt?

• Xử lý thế nào nếu giao hàng trễ hoặc vật tư lỗi?

• Ai bảo hành thiết bị và ai bảo hành lỗi lắp đặt?

Khoản tạm tính cần có quy tắc duyệt trước khi mua, xác nhận khối lượng thực tế và quyết toán; không mặc định toàn bộ mức tạm tính phải chi hết.

7. Ma trận nghiệm thu công việc hoàn thiện

Trước che ống Tuyến điện/nước, đấu nối, thử nghiệm phù hợp Ảnh, phiếu thử, biên bản

Trước ốp lát Chống thấm, nền, cao độ, độ phẳng Biên bản theo thiết kế và tiêu chuẩn

Trước đóng trần Khung, MEP trên trần, cửa thăm, miệng gió Hồ sơ kiểm tra công việc khuất

Trước sản xuất tủ Kích thước thực, mã ván, phụ kiện Bản vẽ sản xuất được duyệt

Trước bàn giao Thiết bị, nước, điện, cửa, bề mặt Biên bản vận hành, danh sách tồn tại

Không áp dụng cứng thử áp 8–10 bar, ngâm thử 72 giờ hoặc một thời gian chạy thử chung cho mọi thiết bị. Điều kiện nghiệm thu phụ thuộc thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật và hướng dẫn nhà sản xuất.

8. Sáu bước triển khai từ khảo sát đến bàn giao

1. Khảo sát, ghi nhận khuyết tật và đối chiếu hồ sơ. 2. Chốt thiết kế, bố trí công năng và phối hợp MEP. 3. Bóc BOQ, phê duyệt vật tư, ký hợp đồng và kế hoạch cung ứng. 4. Thi công xây tô, MEP phần khuất, chống thấm và nghiệm thu chuyển bước. 5. Hoàn thiện bề mặt, lắp thiết bị và nội thất theo bản vẽ được duyệt. 6. Kiểm tra, chạy thử, khắc phục tồn tại, bàn giao hồ sơ và bảo hành.

Các giai đoạn có thể triển khai gối đầu khi bảo đảm kỹ thuật, an toàn và điều kiện mặt bằng. Thời gian tổng thể cần lập theo từng dự án, không mặc định 3,5–5 tháng.

9. Checklist chủ đầu tư nhận khi bàn giao

☑ Bản vẽ hoàn công hoặc bản cập nhật hiện trạng các hệ đã thi công. ☑ Biên bản nghiệm thu và kết quả thử nghiệm theo phạm vi. ☑ Danh sách vật tư, thiết bị và bảo hành. ☑ Hướng dẫn vận hành, bảo trì, lưu ý khi khoan sửa sau này. ☑ Bảng khối lượng phát sinh đã duyệt và quyết toán. ☑ Danh sách lỗi tồn đọng, người phụ trách, thời hạn xử lý.

10. Câu hỏi thường gặp

Có thể báo giá hoàn thiện nhà thô chỉ theo m² không?

Có thể khái toán, nhưng hợp đồng nên dựa trên khảo sát và BOQ có phạm vi rõ.

BOQ theo phòng khác gì BOQ theo hạng mục?

BOQ theo phòng giúp kiểm soát từng không gian; BOQ theo hạng mục thuận tiện quản lý thầu phụ và vật tư. Hai cách có thể kết hợp.

Có cần quét 3D laser trước khi làm nội thất?

Không phải mọi công trình. Tùy độ phức tạp và yêu cầu độ chính xác, chọn cách khảo sát phù hợp.

Công trình bàn giao bị thấm thì ai chịu chi phí?

Phải làm rõ nguyên nhân, hợp đồng mua bán/bàn giao và bảo hành, không mặc định trách nhiệm một bên.

Có cần giấy phép nếu thay đổi cầu thang hoặc nâng thêm tầng?

Cần xem xét kết cấu, công năng, điều kiện cấp phép và pháp luật hiện hành; phải thẩm định cụ thể trước khi triển khai.

11. Hồ sơ cần chuẩn bị để lập BOQ và ma trận nghiệm thu

Chủ đầu tư nên cung cấp bản vẽ, tiêu chuẩn bàn giao, ảnh hiện trạng, danh sách thiết bị và vật tư mong muốn, quy chế BQL nếu có, mức đầu tư dự kiến và thời gian bàn giao. Đầu ra nên gồm biên bản khảo sát – danh mục lỗi – bản vẽ phối hợp – BOQ – ITP – kế hoạch bàn giao .