Cải tạo thẩm mỹ viện nhiều tầng TPHCM

Hướng dẫn cải tạo thẩm mỹ viện nhiều tầng tại TPHCM: khảo sát kết cấu, thiết kế MEP, dự toán BOQ, quy trình thi công phân kỳ và nghiệm thu.

🏥

Cải tạo thẩm mỹ viện nhiều tầng tại TP.HCM là quá trình chuyển đổi hoặc nâng cấp không gian thương mại để đáp ứng công năng dịch vụ, trải nghiệm khách hàng và các yêu cầu an toàn, vận hành. Công trình có thể là spa chăm sóc sắc đẹp, trung tâm điều trị da hoặc phòng khám thẩm mỹ có thực hiện hoạt động khám chữa bệnh; không thể áp dụng cùng một bộ điều kiện pháp lý và kỹ thuật cho mọi mô hình .

1. Cải tạo thẩm mỹ viện gồm những công việc gì?

Kiểm tra hiện trạng Kết cấu, kích thước, thấm, hệ thống kỹ thuật và hồ sơ hiện có

Pháp lý, công năng Mục đích sử dụng, yêu cầu cải tạo, PCCC, điều kiện hoạt động theo dịch vụ

Bố trí mặt bằng Sảnh, tư vấn, phòng dịch vụ, luồng khách/nhân viên, kho và kỹ thuật

Xây dựng và hoàn thiện Tháo dỡ hợp lệ, ngăn phòng, sàn, trần, tường, cửa, chống thấm

MEP Điện, cấp thoát nước, HVAC, thông gió, điện nhẹ, các hệ thống chuyên biệt nếu cần

Nội thất và thiết bị Quầy lễ tân, tủ, giường dịch vụ, chiếu sáng, thiết bị theo mô hình kinh doanh

Kiểm tra và bàn giao Nghiệm thu công việc khuất, chạy thử, hồ sơ vận hành và bảo hành

Điểm quan trọng: Cải tạo nội thất thẩm mỹ không mặc nhiên đồng nghĩa với thiết kế cơ sở khám chữa bệnh. Những phòng có thủ thuật y tế, phẫu thuật hoặc yêu cầu kiểm soát nhiễm khuẩn phải được xác định và thiết kế theo yêu cầu chuyên ngành thực sự áp dụng.

2. Khảo sát tòa nhà trước khi quyết định cải tạo

Kết cấu và khả năng chịu tải

Thu hồ sơ thiết kế và hoàn công nếu có; khảo sát nứt, thấm, võng, biến dạng, các cấu kiện chịu lực và tải trọng thiết bị mới. Khi cần mở lỗ thang, thay đổi cầu thang, thêm bồn nước lớn hay đặt thiết bị nặng, phải có đánh giá và phương án kết cấu bởi người có chuyên môn. Không tự ý cắt dầm, cột hoặc sàn chịu lực. Các thử nghiệm chuyên sâu chỉ thực hiện khi có căn cứ kỹ thuật phù hợp, không mặc định công trình nào cũng phải khoan lấy lõi bê tông.

Hệ thống điện, nước và điều hòa

Lập danh sách thiết bị cùng công suất, yêu cầu điện, tản nhiệt, nước và đường thoát. Kiểm tra nguồn cấp, tủ điện, cáp, cấp thoát nước, thoát nước ngưng, thông gió và tuyến bảo trì. Không giả định mọi máy laser đều cần điện ba pha hoặc một mức công suất nhất định.

An toàn và giao thông trong tòa nhà

Xem xét lối thoát nạn, thang bộ, thang máy, kho, khu tập kết vật tư và khả năng tách khách khỏi tuyến thi công. Những thay đổi mặt bằng có thể tác động đến yêu cầu PCCC; cần kiểm tra trước khi chốt thiết kế.

3. Phân biệt spa, thẩm mỹ viện và phòng khám thẩm mỹ

Spa/chăm sóc sắc đẹp phi y tế Không gian thư giãn, vệ sinh, thông gió, riêng tư, trải nghiệm Phạm vi dịch vụ được phép, điều kiện kinh doanh liên quan

Cơ sở dịch vụ có thiết bị chuyên biệt Cấp điện, tản nhiệt, an toàn thiết bị, hướng dẫn nhà sản xuất Hoạt động có thuộc khám chữa bệnh hoặc kỹ thuật cần cấp phép không?

Phòng khám thẩm mỹ Phân khu chuyên môn, kiểm soát nhiễm khuẩn, các hệ thống kỹ thuật theo phạm vi chuyên môn Giấy phép hoạt động, yêu cầu cơ sở vật chất và quy định chuyên ngành

Các tiêu chuẩn như ISO 14644 hoặc ASHRAE 170 có thể được tham khảo trong các trường hợp thích hợp, không tự động áp dụng cho toàn bộ spa hoặc thẩm mỹ viện . Yêu cầu lọc khí HEPA, áp suất phòng, bảo vệ laser, phân loại chất thải và cấp thoát nước phải căn cứ dịch vụ, thiết bị và thiết kế chuyên môn.

Nguồn pháp lý để đối chiếu:Luật Khám bệnh, chữa bệnh 15/2023/QH15,Nghị định 96/2023/NĐ-CP. Với phòng cháy và cứu nạn, kiểm traNghị định 105/2025/NĐ-CPvà quy định, sửa đổi áp dụng tại thời điểm thực hiện.

4. Phân khu công năng để phục vụ khách hàng và vận hành

• Sảnh và tư vấn: tiếp đón, chờ, tư vấn riêng, lưu trữ phù hợp quy trình kinh doanh.

• Phòng dịch vụ: thiết kế theo dịch vụ cụ thể, riêng tư, âm thanh, ánh sáng và vệ sinh.

• Khu kỹ thuật và thiết bị: bố trí nguồn điện, đường cấp thoát nước, tản nhiệt và khoảng bảo trì theo yêu cầu nhà sản xuất.

• Khu chuyên môn y tế nếu có: bố trí theo phạm vi giấy phép dự kiến và yêu cầu kiểm soát nhiễm khuẩn, thay vì mặc định mọi phòng đều là phòng sạch.

• Hậu cần: kho, phòng nhân viên, vệ sinh, giặt là, thu gom chất thải theo tính chất hoạt động.

Trong tòa nhà nhiều tầng, cần xem xét khả năng tiếp cận cho khách, người hạn chế vận động, vận chuyển hàng, sơ tán và bảo trì.

5. Chi phí cải tạo thẩm mỹ viện nhiều tầng tính thế nào?

Ngân sách dự kiến = khảo sát/thiết kế + tháo dỡ và xử lý hiện trạng + xây dựng/hoàn thiện + MEP/hệ chuyên ngành + nội thất, thiết bị trong phạm vi + quản lý, thủ tục, dự phòng và thuế/phí áp dụng.

Đơn giá/m² có thể dùng để khái toán ban đầu; hợp đồng cải tạo nên dựa vào khối lượng thực tế, vật tư và ranh giới công việc rõ ràng. Không sử dụng mặc định ngân sách 5–20 tỷ hoặc tỷ lệ phát sinh 15–25% khi chưa có cơ sở dữ liệu.

BOQ cải tạo: 8 nhóm chính

1. Tháo dỡ Trần, tường, sàn, MEP cũ, dọn và vận chuyển phế thải Che chắn, vận chuyển tầng cao, xử lý phế thải

2. Gia cố kết cấu Hạng mục sửa chữa hoặc bổ sung theo thiết kế được duyệt Khảo sát bổ sung, biện pháp tạm, thử nghiệm

3. Ngăn phòng Vách, cửa, cách âm, hoàn thiện bề mặt Yêu cầu riêng tư và giao diện trần–MEP

4. Điện và điện nhẹ Tủ điện, cáp, ổ cắm, mạng, camera Nâng cấp nguồn, vật tư phụ, bảo vệ điện

5. Cấp thoát nước và PCCC Ống, bơm, vệ sinh, hệ thống an toàn theo phạm vi Đấu nối, thử nghiệm, điều chỉnh theo mặt bằng

6. HVAC và thông gió Điều hòa, gió tươi, hút thải, lọc khí khi cần Đường ống, điện cấp, bảo trì, tiếng ồn

7. Nội thất hoàn thiện Sàn, trần, sơn, quầy, tủ, cửa, đèn Phụ kiện, vận chuyển, vật liệu dễ vệ sinh

8. Thiết bị và bàn giao Lắp đặt, kết nối, chạy thử, hướng dẫn vận hành Yêu cầu nhà cung cấp, hồ sơ, đào tạo nhân viên

BOQ nên có mã hạng mục, vị trí, khối lượng, đơn vị, quy cách, vật tư, nhân công, thành tiền, hạng mục loại trừ và quy trình xử lý thay đổi.

6. Thi công cải tạo khi thẩm mỹ viện vẫn đang hoạt động

Có thể xem xét thi công phân kỳ nếu điều kiện an toàn, vận hành và pháp lý cho phép. Không cam kết “không gián đoạn 100%” khi chưa khảo sát.

Bụi và mùi Phân khu, che chắn, kiểm soát áp suất/luồng khí khi thích hợp, vệ sinh và đo kiểm cần thiết

Tiếng ồn Lập lịch công việc gây ồn vào thời gian được phép; trao đổi lịch phục vụ khách

Giao thông Tách lối vận chuyển hàng và khu vực khách trong khả năng thực tế

Điện, nước, điều hòa Kế hoạch cô lập hệ thống, thông báo cắt chuyển, nguồn dự phòng khi cần

PCCC và thoát nạn Duy trì lối thoát và hệ thống an toàn theo phương án được duyệt

Dịch vụ nhạy cảm Tạm ngừng khu vực không thể bảo đảm an toàn, vệ sinh hoặc điều kiện chuyên môn

Không tự mặc định có thể khoan đục vào 22h–6h hoặc 23h–7h; giờ làm việc và tiếng ồn phải phù hợp quy định địa phương, nội quy tòa nhà và điều kiện hợp đồng.

7. Quy trình cải tạo và nghiệm thu 6 bước

1. Khảo sát: hồ sơ hiện trạng, kết cấu, MEP, công năng và hoạt động kinh doanh. 2. Thiết kế và pháp lý: thống nhất phân khu, yêu cầu chuyên ngành và các thủ tục cần thực hiện. 3. BOQ, vật tư, hợp đồng: chốt phạm vi, đơn giá, loại trừ, tiến độ và kế hoạch thi công phân kỳ. 4. Tháo dỡ, điều chỉnh kỹ thuật: triển khai theo biện pháp an toàn; nghiệm thu công việc khuất trước che phủ. 5. Hoàn thiện và lắp đặt: trần, sàn, tường, nội thất, thiết bị, hệ thống kỹ thuật theo thiết kế. 6. Chạy thử và bàn giao: kết quả kiểm tra, danh sách tồn tại, hồ sơ hoàn công, hướng dẫn vận hành và bảo hành.

Các phép thử áp lực, kín nước, điện, thông gió và chạy thử tích hợp phải căn cứ tiêu chuẩn và yêu cầu hệ thống; không áp đặt cùng một thời gian 72 giờ hoặc áp suất 8–10 bar cho tất cả hạng mục .

8. Checklist nghiệm thu trước khi khai trương hoặc mở cửa lại

☑ Kết cấu và hạng mục cải tạo đã được nghiệm thu theo phạm vi. ☑ Điện, cấp thoát nước, điều hòa, thông gió được kiểm tra và vận hành thử. ☑ Lối thoát nạn, hệ thống an toàn cháy và điều kiện khai thác được đối chiếu với yêu cầu áp dụng. ☑ Hạng mục vệ sinh, xử lý chất thải, bảo trì thiết bị được hoàn thiện phù hợp dịch vụ. ☑ Kiểm tra tiếng ồn, mùi, nhiệt độ, chiếu sáng và riêng tư theo thiết kế. ☑ Hồ sơ hoàn công, hướng dẫn vận hành, bảo hành, danh sách lỗi tồn đọng đã được bàn giao. ☑ Nếu có hoạt động khám chữa bệnh: kiểm tra điều kiện và giấy phép hoạt động cần thiết trước khi cung cấp dịch vụ.

9. Câu hỏi thường gặp

Cải tạo spa có cần xin giấy phép xây dựng không?

Tùy quy mô và nội dung sửa chữa, tác động kết cấu, công năng, kiến trúc mặt ngoài và quy định hiện hành. Việc không thay đổi mặt ngoài chưa đủ để khẳng định luôn được miễn thủ tục.

Spa chăm sóc da có cần thiết kế như phòng mổ?

Không. Yêu cầu phải dựa trên dịch vụ thực tế và pháp luật áp dụng. Chỉ triển khai phòng có điều kiện y tế/chuyên môn khi được xác định đúng phạm vi và thiết kế đáp ứng điều kiện.

Có thể vừa kinh doanh vừa cải tạo tòa nhà nhiều tầng?

Có thể trong một số trường hợp nếu phân kỳ, cô lập an toàn, giữ điều kiện vận hành và dịch vụ cho phép; nếu không bảo đảm phải tạm dừng khu vực liên quan.

Cải tạo thẩm mỹ viện mất bao lâu?

Phụ thuộc hiện trạng, khối lượng tháo dỡ, thay đổi MEP, nội thất đặt riêng và thủ tục. Cần lập lịch theo từng giai đoạn, không áp dụng thời hạn chung khi chưa khảo sát.

Vì sao báo giá các đơn vị khác nhau?

Có thể do phạm vi phá dỡ, kết cấu, điện–điều hòa, tiêu chuẩn vật tư, thiết bị và các mục loại trừ. Nên yêu cầu san bằng BOQ trước khi chọn thầu.

10. Hồ sơ cần chuẩn bị để nhận tư vấn cải tạo

Chủ đầu tư nên chuẩn bị địa điểm và số tầng, hiện trạng công trình, bản vẽ sẵn có, loại hình dịch vụ dự kiến, danh sách thiết bị, tình trạng hoạt động, ngân sách và thời gian mong muốn khai trương . Đơn vị tư vấn cần khảo sát và làm rõ những yêu cầu pháp lý, kỹ thuật trước khi xác nhận thiết kế và giá.