Thi công tòa nhà văn phòng 5–20 tầng TPHCM

Tìm hiểu dịch vụ thi công tòa nhà văn phòng 5–20 tầng tại TPHCM: phạm vi tổng thầu, chi phí BOQ, kết cấu, MEP, PCCC, tiến độ và nghiệm thu.

🏢

Thi công tòa nhà văn phòng 5–20 tầng tại TP.HCM đòi hỏi phối hợp kiến trúc, kết cấu, cơ điện (MEP), phòng cháy chữa cháy (PCCC), mặt dựng, thang máy và hệ thống vận hành. Đây là bài hướng dẫn dành cho chủ đầu tư lựa chọn mô hình tổng thầu, lập ngân sách và tổ chức thi công tòa nhà văn phòng thương mại.

1. Tổng thầu thi công tòa nhà văn phòng đảm nhận những gì?

Khảo sát, chuẩn bị Địa chất, hiện trạng lân cận, mặt bằng, biện pháp thi công, hồ sơ pháp lý được giao

Nền móng, tầng hầm Cọc/móng, đào đất, chống đỡ hố đào, quan trắc, kết cấu hầm nếu có

Kết cấu thân Cột, dầm, sàn, lõi thang, mái và kết cấu phụ

Kiến trúc, mặt dựng Tường, chống thấm, cửa, nhôm kính, sảnh, khu vực chung

MEP/PCCC Điện, nước, HVAC, điện nhẹ và hệ thống an toàn theo thiết kế

Thiết bị Thang máy, máy phát, bơm, thiết bị điều hòa theo phạm vi

Nghiệm thu, bàn giao Kiểm tra, vận hành thử, hồ sơ hoàn công và hướng dẫn vận hành

Không mặc định “trọn gói” bao gồm mọi hạng mục. Cần ghi rõ ai chịu trách nhiệm về thiết kế, thủ tục pháp lý, đấu nối hạ tầng, fit-out cho khách thuê, nội thất văn phòng, cảnh quan và các khoản phí liên quan.

2. Xác định mô hình khai thác trước khi thiết kế và báo giá

Văn phòng nguyên tòa cho một doanh nghiệp

Ưu tiên công năng thống nhất, không gian thương hiệu, an ninh, phòng họp, hệ thống công nghệ và nhu cầu mở rộng của đơn vị sử dụng.

Văn phòng nhiều khách thuê

Cần xác định khả năng chia sàn, đo đếm điện/nước, hệ thống điều hòa và kiểm soát ra vào theo khu vực. Quy định rõ tiêu chuẩn bàn giao mặt bằng thuê:

• Bare shell: không gian bàn giao theo phạm vi thô đã thỏa thuận.

• Warm shell: đã có một số hạng mục cơ bản, nhưng mức độ hoàn thiện tùy hợp đồng.

• Fully fitted: hoàn thiện theo yêu cầu vận hành cụ thể.

Mỗi phương án kéo theo BOQ, chi phí và tiến độ khác nhau. Không nên thiết kế hệ kỹ thuật trước khi thống nhất nhu cầu khai thác.

3. Chi phí thi công tòa nhà văn phòng 5–20 tầng được tính thế nào?

Chi phí phụ thuộc vào diện tích sàn, tầng hầm, địa chất, kết cấu, hệ mặt dựng, tiêu chuẩn hoàn thiện, thang máy, hệ MEP/PCCC, điều kiện vận chuyển và thời gian triển khai.

Tổng ngân sách dự kiến = khảo sát/thiết kế + móng/hầm + kết cấu thân + mặt dựng/hoàn thiện + MEP/PCCC + thiết bị + chi phí quản lý và nghĩa vụ theo hợp đồng + dự phòng + thuế, phí áp dụng.

Đơn giá/m² có thể phục vụ khái toán sơ bộ. Tuy nhiên, chủ đầu tư nên yêu cầu BOQ (Bill of Quantities – bảng tiên lượng khối lượng) cho các gói đã có đủ hồ sơ thiết kế; hạng mục chưa rõ phải ghi tạm tính và cơ chế quyết toán.

Không áp dụng tỷ trọng cố định như kết cấu luôn chiếm 40–45% hoặc MEP luôn chiếm 25–30% cho mọi tòa nhà. Cơ cấu chi phí thay đổi theo tầng hầm, công năng và mức độ đầu tư hệ thống.

4. Bảng BOQ tòa nhà văn phòng: 8 nhóm kiểm soát

01. Móng và hầm Cọc, đào đất, chống đỡ, tầng hầm Khảo sát địa chất, khối lượng, quan trắc, điều kiện phát sinh

02. Kết cấu thân Cột, dầm, sàn, lõi thang, mái Thiết kế, bê tông, cốt thép, nghiệm thu công việc khuất

03. Mặt dựng Cửa, kính, nhôm, chống thấm, lam Tải gió, cấu tạo liên kết, độ kín và bảo trì

04. Điện và điện nhẹ Nguồn cấp, tủ, cáp, chiếu sáng, mạng, an ninh Phụ tải, dự phòng, đo kiểm, ranh giới nhà cung cấp

05. Cấp thoát nước Bể, bơm, đường ống, thiết bị, xử lý nước theo yêu cầu Áp lực, lưu lượng, bảo trì, thoát nước và thử nghiệm

06. HVAC Điều hòa, gió tươi, thông gió, hút thải theo thiết kế Tải lạnh, tiết kiệm năng lượng, độ ồn, kiểm tra vận hành

07. PCCC Hệ thống theo yêu cầu thiết kế và quy định áp dụng Phạm vi công việc, hồ sơ chuyên ngành, nghiệm thu/kiểm tra

08. Thang máy, hoàn thiện Thang máy, sảnh, hành lang, vệ sinh, mặt bằng thuê Thời gian đặt hàng, tiêu chuẩn bàn giao, phụ kiện, T&C

Mỗi dòng BOQ nên có mã, bản vẽ tham chiếu, đơn vị, khối lượng, vật tư/thiết bị, nhân công, đơn giá, thành tiền và ghi chú bao gồm/loại trừ. Bảng trên là khung kiểm tra , không thay thế dự toán thực tế.

5. Năng lực tổng thầu cần kiểm chứng

• Pháp lý và điều kiện năng lực: đối chiếu yêu cầu hiện hành theo loại/cấp công trình và phạm vi công việc; không quy đổi cứng số tầng thành hạng chứng chỉ.

• Dự án tương tự: yêu cầu công trình có quy mô, tầng hầm, mặt dựng, MEP tương đồng; xác minh vai trò tổng thầu hay thầu phụ.

• Nhân sự: giám đốc dự án, chỉ huy trưởng, kết cấu, MEP, QA/QC, HSE, QS và kế hoạch tiến độ.

• Biện pháp thi công: phương án móng/hầm, bảo vệ nhà bên cạnh, nâng hạ và vận chuyển trong đô thị.

• Hệ thống quản lý: ITP, nhật ký, quản lý vật tư, thay đổi thiết kế, báo cáo và hồ sơ nghiệm thu.

• Năng lực tài chính: điều kiện dòng tiền, bảo đảm hợp đồng, thanh toán cho thầu phụ và tiến độ cung ứng.

Xem thêm bài chuyên sâu: .

6. Quản trị giao diện giữa các bộ môn

Một rủi ro lớn là xung đột giao diện : hệ MEP chiếm không gian dầm, thang máy chưa chốt kích thước hố thang, mặt dựng không khớp cấu tạo sàn hoặc trần kỹ thuật thiếu chiều cao.

Kết cấu – MEP Lỗ mở kỹ thuật, trục ống, tải treo, cao độ hệ thống

Kiến trúc – MEP Trần, miệng gió, cửa thăm, phòng thiết bị

Kết cấu – thang máy Hố thang, tải trọng, đỉnh hố, hố PIT, điện và thông gió

Mặt dựng – kết cấu Liên kết, chuyển vị, thoát nước và an toàn bảo trì

PCCC – tất cả bộ môn Phân khoang, thoát nạn, thiết bị và hệ thống theo thiết kế được duyệt

Có thể sử dụng mô hình BIM để phối hợp nếu phù hợp quy mô và yêu cầu dự án. Không mặc định mọi tòa nhà 5–20 tầng đều phải triển khai BIM 5D.

7. Quy trình thi công từ khảo sát đến bàn giao

1. Khảo sát, pháp lý và thiết kế: chốt công năng, dữ liệu nền đất, điều kiện quy hoạch và hồ sơ. 2. Mời thầu, chọn thầu, ký hợp đồng: làm rõ BOQ, phạm vi, tiến độ, giá và trách nhiệm. 3. Chuẩn bị thi công: biện pháp an toàn, bảo vệ công trình lân cận, nguồn lực, kế hoạch mua sắm. 4. Thi công phần ngầm: móng, hầm nếu có, chống đỡ và quan trắc theo thiết kế. 5. Thi công phần thân: kết cấu, xây tô, bao che; MEP triển khai gối đầu theo điều kiện công trường. 6. Mặt dựng và MEP: lắp đặt thiết bị, phối hợp kiến trúc, điện, nước, HVAC và PCCC. 7. Hoàn thiện: sảnh, hành lang, khu chung, mặt bằng văn phòng theo tiêu chuẩn bàn giao. 8. T&C, nghiệm thu và bàn giao: thử nghiệm, hồ sơ, xử lý tồn tại và hướng dẫn vận hành.

Thời gian không nên cam kết chỉ từ số tầng. Phải có lịch tổng thể thể hiện quan hệ phụ thuộc, mua sắm thiết bị và nghiệm thu.

8. Kiểm soát tiến độ WBS, Gantt và đường găng CPM

Chủ đầu tư nên nhận Master Schedule , tiến độ 2–4 tuần và báo cáo cập nhật theo mốc. Các thiết bị có thời gian giao lâu cần được đưa vào kế hoạch từ sớm: thang máy, máy phát, thiết bị HVAC hoặc mặt dựng đặc thù.

Không có một đường găng cố định cho tất cả tòa nhà. Khi bản vẽ, vật tư hoặc thiết bị thay đổi, CPM cần tính lại thời gian dự trữ và tác động đến ngày bàn giao.

Đọc thêm hướng dẫn: .

9. Quản lý chất lượng, an toàn và nghiệm thu

Hố đào/móng Biện pháp thi công, quan trắc nếu cần, nghiệm thu theo thiết kế

Kết cấu Cốt thép, cốp pha, bê tông, thí nghiệm theo yêu cầu

MEP âm Lắp đặt, kiểm tra và thử hệ thống trước che khuất

Mặt dựng/chống thấm Liên kết, vật liệu và phương pháp thử phù hợp

Thiết bị Kiểm tra lắp đặt, an toàn, kiểm định khi áp dụng, vận hành thử

Bàn giao Hồ sơ hoàn công, nghiệm thu, O&M, danh sách lỗi tồn đọng

Không mặc định các ngưỡng tiếp địa, thử áp nước, độ ồn, thời gian chuyển nguồn điện hoặc số mẫu bê tông giống nhau cho tất cả công trình. Phải căn cứ tiêu chuẩn áp dụng, thiết kế, hướng dẫn thiết bị và kế hoạch kiểm tra được duyệt.

Về pháp lý năm 2026, đối chiếuNghị định 217/2026/NĐ-CPvề quản lý hoạt động xây dựng, cùngNghị định 105/2025/NĐ-CPvề PCCC và quy định sửa đổi liên quan, tùy dự án cụ thể.

10. Ba cuộc họp nên tổ chức trước khi giao thầu

Cuộc họp 1 – Năng lực và nhân sự: nhà thầu cung cấp công trình tương tự, sơ đồ tổ chức, nhân sự chủ chốt và cách huy động.

Cuộc họp 2 – BOQ và thương mại: cùng làm rõ bản vẽ, khối lượng, vật tư, gói chuyên ngành, loại trừ, giá tạm tính, thanh toán và phát sinh.

Cuộc họp 3 – Tiến độ, kỹ thuật và an toàn: xem baseline, đường găng, kế hoạch vật tư giao dài, thi công hầm, ITP và cơ chế phối hợp giao diện.

11. Câu hỏi thường gặp

Xây tòa nhà văn phòng 10 tầng hết bao nhiêu tiền?

Không thể báo giá đáng tin chỉ từ số tầng. Cần diện tích, số tầng hầm, hồ sơ địa chất, thiết kế, mức hoàn thiện, MEP và các hạng mục trong phạm vi.

Nên chọn tổng thầu Design-Build hay chia nhiều gói?

Design-Build có lợi thế đầu mối phối hợp thiết kế–thi công; chia gói cho phép chủ đầu tư kiểm soát trực tiếp từng hợp đồng nhưng tăng nhu cầu quản lý giao diện. Lựa chọn tùy năng lực quản lý, hồ sơ và rủi ro dự án.

Tòa nhà văn phòng 5–20 tầng có bắt buộc dùng Chiller không?

Không. Chọn giải pháp điều hòa dựa trên phụ tải, phân vùng, vận hành, chi phí vòng đời và yêu cầu thiết kế.

Có cần thi công hai tầng hầm?

Không. Số tầng hầm tùy quy hoạch, nhu cầu đỗ xe, thiết kế và điều kiện địa chất.

Làm sao kiểm soát chi phí phát sinh?

Dùng BOQ có phạm vi rõ, thống nhất tiêu chuẩn vật tư và quy trình yêu cầu thay đổi bằng văn bản trước khi triển khai.

Khi nào tòa nhà có thể khai thác cho thuê?

Sau khi hoàn thành và đáp ứng các điều kiện nghiệm thu, an toàn, vận hành và thủ tục áp dụng; không xem hoàn tất ốp lát là đồng nghĩa được đưa vào sử dụng.

12. Hồ sơ cần chuẩn bị để nhận tư vấn tổng thầu

Chủ đầu tư nên cung cấp vị trí lô đất, diện tích, số tầng và tầng hầm dự kiến, thông tin quy hoạch, nhu cầu khách thuê, mức bàn giao, ngân sách mục tiêu và mốc đưa vào khai thác . Từ đó có thể tổ chức khảo sát, lựa chọn phương án thiết kế, khái toán ngân sách và lập BOQ theo phạm vi.