Checklist Chọn Nhà Thầu Xây Nhà Trọn Gói TPHCM

câu hỏi trước khi chọn nhà thầu xây nhà trọn gói tại TPHCM: kiểm tra BOQ, vật tư, giá, pháp lý, tiến độ, hợp đồng và bảo hành.

✅

Xây nhà trọn gói TPHCM bao gồm những công việc được thống nhất giữa chủ đầu tư và nhà thầu qua bản vẽ, BOQ, bảng vật tư và hợp đồng. Không có nghĩa mọi thiết bị, hồ sơ pháp lý, nội thất rời và phát sinh đều tự động nằm trong giá.

Trang dịch vụ và thông tin tổng quan: . Bài này tập trung vào 10 câu hỏi và bảng kiểm tra trước khi ký hợp đồng , nhằm tránh trùng nội dung với bài trụ cột.

1. Mười câu hỏi quan trọng trước khi chọn nhà thầu

1. Phạm vi trọn gói đến đâu? Bảng công việc bao gồm và loại trừ

2. Giá được tính thế nào? Diện tích tính giá, BOQ, đơn giá, thuế

3. Móng, hầm và điều kiện hẻm đã tính chưa? Khảo sát, giải pháp, giả định và khoản tạm tính

4. Vật tư gồm những mã nào? Danh mục chủng loại, model, mẫu duyệt

5. Nhà thầu có năng lực tương ứng? Pháp nhân, nhân sự, công trình tương tự

6. Ai phụ trách thiết kế và xin phép? Phạm vi hợp đồng và trách nhiệm thủ tục

7. Tiến độ có kiểm soát được? Lịch thi công, mốc mua sắm và bàn giao

8. Khi đổi thiết kế thì tính thế nào? Quy trình yêu cầu, báo giá, phê duyệt thay đổi

9. Thanh toán và nghiệm thu ra sao? Mốc, hồ sơ nghiệm thu, điều kiện thanh toán

10. Bàn giao và bảo hành những gì? Biên bản, hoàn công, hướng dẫn, điều kiện bảo hành

2. Đọc báo giá theo m² nhưng phải kiểm tra BOQ

Giá theo mét vuông hữu ích để khái toán ban đầu . Tuy nhiên các nhà thầu có thể có cách tính diện tích và hạng mục bao gồm rất khác nhau.

Ví dụ giả định: 400 m² sàn cộng 150 m² quy đổi cho móng, mái và phần khác thành 550 m² tính giá. Nếu dùng đơn giá minh họa 6,5 triệu đồng/m² thì phép tính là 3,575 tỷ đồng. Đây không phải giá được xác minh trên thị trường hoặc báo giá của công ty .

Trước khi so sánh, yêu cầu cả ba nhà thầu sử dụng cùng bản vẽ, phương pháp tính diện tích, danh mục vật tư và phạm vi.

Xem thêm về cách tính giá, dự toán và các khoản dễ phát sinh.

3. Bảng kiểm tra 10 nhóm công việc trong báo giá

Chuẩn bị và an toàn Che chắn, vận chuyển, bảo vệ công trình lân cận

Móng và phần ngầm Giải pháp thiết kế, cọc, đất, nước và tầng hầm nếu có

Kết cấu Bê tông, thép, cốp pha, thí nghiệm theo thiết kế

Xây tô Vật liệu tường, tô, xử lý bề mặt

Điện Dây, ống, tủ, bảo vệ và tiếp địa theo thiết kế

Cấp thoát nước Ống, van, phụ kiện, bơm, thiết bị

Chống thấm Vị trí, cấu tạo, thử nghiệm và bảo hành

Hoàn thiện Trần, sơn, lát gạch, keo, ron, nẹp, hao hụt

Cửa và thiết bị Cửa, nhôm kính, phụ kiện, thiết bị vệ sinh, bếp

Kiểm tra, bàn giao Nghiệm thu, chạy thử, hoàn công và vệ sinh

Nhà có thang máy, hệ điều hòa đặc biệt hay công năng kinh doanh cần bổ sung các gói công việc riêng, không gộp chung mà không giải thích.

4. Vật tư: không ký khi mới có tên thương hiệu

Thép, bê tông Mác/cấp theo thiết kế, nguồn, nghiệm thu Khó đối chiếu tiêu chuẩn và vật tư đầu vào

Cáp điện Loại, tiết diện, tiêu chuẩn, vị trí sử dụng Không kiểm soát yêu cầu tải điện

Ống nước Vật liệu, đường kính, áp lực và phụ kiện Không rõ hệ sử dụng và chi phí lắp

Gạch, đá, sơn Mã, kích thước, màu, lớp hoàn thiện Khó xác định giá trị tương đương

Cửa, kính Hệ nhôm/gỗ, loại kính, khóa, bản lề, ron Thiếu phụ kiện và cấu tạo kín nước

Thiết bị vệ sinh Model, bộ phụ kiện và công lắp đặt Khác phân khúc dù cùng thương hiệu

Vật tư thay thế cần được đề xuất, so sánh tính năng và phê duyệt theo hợp đồng. Không mặc định mọi vật liệu phải dùng nhãn hiệu hay công nghệ cụ thể.

5. Khảo sát địa chất và công trình liền kề

Tại TP.HCM, điều kiện nền đất và khả năng tiếp cận có thể khác nhau ngay giữa các vị trí gần nhau. Nhà thầu không nên mặc định độ sâu cọc hay biện pháp tầng hầm từ địa danh.

Đầu vào nên có: giấy tờ đất, khảo sát hiện trạng, thông tin địa chất theo yêu cầu thiết kế, vị trí nhà lân cận, hẻm, đường vận chuyển và quy hoạch.

Ghi nhận hiện trạng nhà liền kề là biện pháp quản lý rủi ro; không khẳng định mọi công trình phải lập vi bằng hoặc vi bằng tự động miễn trừ trách nhiệm bồi thường.

6. Quy trình xây nhà trọn gói và điểm kiểm tra

Khảo sát – thiết kế Công năng, quy hoạch, phương án kỹ thuật

Dự toán – hợp đồng BOQ, vật tư, loại trừ, tiến độ, thanh toán

Pháp lý – khởi công Điều kiện xây dựng, an toàn và chuẩn bị công trường

Móng và kết cấu Nghiệm thu cốt thép, cốp pha, bê tông theo thiết kế

MEP – chống thấm Kiểm tra trước khi che phủ, kết quả thử nghiệm

Hoàn thiện – bàn giao Mẫu vật tư, vận hành thiết bị, hoàn công, bảo hành

Không áp dụng cứng thử áp 10 bar, ngâm chống thấm 72 giờ hay chạy thử 72 giờ cho tất cả công trình. Tiêu chí phải theo thiết kế, tiêu chuẩn và hướng dẫn thiết bị.

Xem quy trình chi tiết .

7. Đánh giá năng lực nhà thầu bằng bằng chứng

• Pháp lý: tư cách pháp nhân, người ký và điều kiện hoạt động phù hợp công việc.

• Nhân sự: người phụ trách thiết kế, chỉ huy, kỹ thuật và giám sát theo quy mô.

• Dự án đã thực hiện: công trình cùng loại có bằng chứng được phép cung cấp.

• Báo giá: bảng khối lượng, vật tư, hồ sơ thay đổi và nguồn giá rõ.

• Kiểm soát chất lượng: mẫu biên bản nghiệm thu, kiểm tra vật tư, xử lý lỗi.

• Tài chính và bảo đảm: phương án tạm ứng, thanh toán và bảo lãnh khi áp dụng/thỏa thuận.

Không đánh giá năng lực chỉ bằng số tầng hoặc kết luận hợp đồng vô hiệu nếu thiếu một loại chứng chỉ mà chưa xác định chính xác nghĩa vụ pháp lý.

8. Năm rủi ro hợp đồng dễ bị bỏ sót

1. Giá ghi “trọn gói” nhưng bản vẽ và bảng vật tư chưa chốt. 2. Khoản tạm tính về móng và điều kiện hiện trường không có cách quyết toán. 3. Chủ nhà tự mua thiết bị nhưng không rõ lịch giao, đầu chờ và bảo hành. 4. Thanh toán, nghiệm thu hoặc phát sinh không có điều kiện, hồ sơ rõ ràng. 5. Không có đầu mối xử lý lỗi sau bàn giao và quy định trách nhiệm thầu phụ.

Xem thêm về 15 điều khoản hợp đồng cần đối chiếu.

9. Checklist trước khi ký và chuyển tiền tạm ứng

☑ Có hồ sơ năng lực và người đại diện ký hợp lệ. ☑ Bản vẽ, BOQ, bảng vật tư cùng phiên bản. ☑ Giá, thuế, điều kiện báo giá và phần loại trừ được xác nhận. ☑ Phạm vi thiết kế, xin phép và các thủ tục chuyên ngành được xác định. ☑ Có mốc tiến độ, điều kiện thanh toán và bảo đảm nếu thỏa thuận. ☑ Có quy trình phê duyệt thay đổi và xử lý tranh chấp. ☑ Có đầu mối nghiệm thu, bàn giao, bảo hành.

10. Câu hỏi thường gặp

Xây nhà trọn gói TPHCM bao gồm thiết kế và xin phép không?

Phụ thuộc phạm vi hợp đồng. Cần xác định trách nhiệm, phí và tài liệu bàn giao.

Giá thấp hơn nhiều có nên chọn?

Chỉ sau khi so sánh cùng phạm vi, chất lượng vật tư, năng lực và trách nhiệm, không dựa vào tổng giá ban đầu.

Có nên thuê giám sát riêng?

Tùy loại công trình và cách tổ chức giám sát theo quy định, hợp đồng; giám sát có chuyên môn giúp kiểm tra các công việc trước khi che khuất.

Đổi vật tư có bị tính thêm tiền?

Tùy loại vật tư thay thế và thỏa thuận. Cần văn bản ghi giá và ảnh hưởng tiến độ trước khi làm.

Tự mua nội thất hoặc thiết bị được không?

Được khi thống nhất lịch giao, kích thước, trách nhiệm bảo quản, lắp đặt và bảo hành.

11. Chuẩn bị thông tin để so sánh báo giá

Gia chủ nên chuẩn bị địa điểm và kích thước đất, số tầng, có tầng hầm/thang máy hay không, bản vẽ và hồ sơ pháp lý hiện có, ngân sách và danh mục thiết bị mong muốn. Khi gửi cho các nhà thầu, nên sử dụng cùng một bản yêu cầu báo giá .