Hợp Đồng Xây Nhà Trọn Gói TPHCM: 15 Điều Khoản Cần Biết

Kiểm tra 15 điều khoản hợp đồng xây nhà trọn gói tại TPHCM: BOQ, vật tư, giá, thanh toán, tiến độ, phát sinh, nghiệm thu và bảo hành.

📑

Hợp đồng xây nhà trọn gói TPHCM là văn bản xác định quyền, nghĩa vụ, phạm vi thiết kế – thi công, giá, tiến độ và trách nhiệm giữa chủ đầu tư với nhà thầu. Chủ nhà không nên chỉ đọc tổng giá và ngày bàn giao; các phụ lục kỹ thuật mới là cơ sở quan trọng để kiểm soát chất lượng và phát sinh.

Lưu ý pháp lý: Đây là tài liệu hướng dẫn đối chiếu, không thay thế hợp đồng cụ thể hoặc tư vấn pháp lý. Quy định áp dụng còn phụ thuộc loại công trình, nguồn vốn, tính chất giao dịch và thời điểm ký.

1. Bảng tóm tắt 15 điều khoản cần kiểm tra

01 Chủ thể ký kết Thông tin pháp lý, đại diện, ủy quyền, điều kiện năng lực khi áp dụng

02 Hồ sơ hợp đồng Phụ lục và thứ tự ưu tiên khi tài liệu mâu thuẫn

03 Phạm vi trọn gói Công việc bao gồm, không bao gồm và ai chịu trách nhiệm

04 Giá và thuế Giá hợp đồng, loại giá, VAT và trường hợp điều chỉnh

05 Tạm ứng, thanh toán Mốc, điều kiện, hồ sơ và thời hạn thanh toán

06 Bảo đảm hợp đồng Có cần bảo lãnh không; giá trị, hiệu lực và điều kiện

07 Thay đổi và phát sinh Quy trình duyệt trước, giá và ảnh hưởng tiến độ

08 Tiến độ, chậm trễ Mốc bàn giao, gia hạn, phạt và bồi thường phù hợp pháp luật

09 Vật tư, thiết bị Thương hiệu, mã, quy cách, mẫu duyệt và thay thế

10 An toàn và lân cận Biện pháp thi công, bảo hiểm khi cần, trách nhiệm sự cố

11 Thầu phụ Phạm vi giao thầu, phối hợp và trách nhiệm nhà thầu chính

12 Kiểm tra, nghiệm thu Công việc khuất, tiêu chuẩn, người ký và hồ sơ

13 Bàn giao, hoàn công Chạy thử, hồ sơ, lỗi tồn đọng và điều kiện bàn giao

14 Bảo hành Phạm vi, thời hạn, đầu mối sửa chữa, bảo đảm nếu có

15 Chấm dứt, tranh chấp Điều kiện chấm dứt, thông báo, quyết toán và phương thức xử lý

2. Nhóm điều khoản về pháp lý và phạm vi (1–3)

Điều 1 – Đúng người, đúng doanh nghiệp

Đối chiếu tên, mã số doanh nghiệp, địa chỉ, người đại diện và giấy ủy quyền khi người ký không phải đại diện có thẩm quyền. Với công việc thuộc diện có điều kiện năng lực, kiểm tra tài liệu và nhân sự phù hợp theo quy định hiện hành.

Không kết luận một hợp đồng đương nhiên vô hiệu chỉ vì thiếu một loại chứng chỉ được nêu chung chung; phải xác định đúng quy định áp dụng và đánh giá pháp lý cụ thể.

Điều 2 – Thứ tự ưu tiên tài liệu

Hợp đồng nên liệt kê bản chính, phụ lục, BOQ, bản vẽ, danh mục vật tư, tiến độ, biên bản làm rõ và văn bản thay đổi. Hai bên thỏa thuận rõ thứ tự ưu tiên nếu có mâu thuẫn; không mặc định một thứ tự áp dụng cho mọi hợp đồng.

Điều 3 – Phạm vi xây nhà trọn gói

Làm rõ đơn vị nào thực hiện thiết kế, xin giấy phép, khảo sát địa chất, móng, phần thô, hoàn thiện, nội thất, cổng rào, đấu nối điện nước và dọn dẹp. Những công việc chưa bao gồm phải ghi riêng trong phụ lục loại trừ .

Ví dụ: Nếu hợp đồng chỉ ghi “hoàn thiện cơ bản”, cần thêm bảng giải thích đã bao gồm điều hòa, thiết bị vệ sinh, tủ bếp và cửa hay chưa.

3. Nhóm điều khoản về tiền và phát sinh (4–7)

Điều 4 – Giá hợp đồng

Phân biệt giá trọn gói, giá theo đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh hoặc loại giá khác phù hợp với hợp đồng. Ghi tổng tiền, thuế suất áp dụng, phần đã gồm/chưa gồm thuế và căn cứ xác định phạm vi.

Giá trọn gói không có nghĩa mọi thay đổi hoặc sự kiện ngoài phạm vi hợp đồng đều miễn phí.

Điều 5 – Tạm ứng và thanh toán

Nên lập lịch thanh toán gắn với mốc công việc có thể xác nhận , kèm điều kiện nghiệm thu, hồ sơ thanh toán và thời hạn xử lý. Không mặc định mọi hình thức thanh toán theo tháng đều sai hoặc mọi công trình phải thanh toán theo tỷ lệ cố định.

Điều 6 – Bảo đảm thực hiện, bảo lãnh tạm ứng

Nếu sử dụng bảo lãnh, hợp đồng cần ghi rõ bên phát hành, giá trị, hiệu lực, trường hợp yêu cầu thanh toán và hồ sơ cần xuất trình. Không coi bảo lãnh là cam kết hoàn tiền vô điều kiện.

Điều 7 – Thay đổi thiết kế và phát sinh

Mỗi yêu cầu thay đổi cần ghi:

• Hạng mục và lý do thay đổi.

• Khối lượng, vật tư cũ/mới.

• Chênh lệch vật tư, nhân công, thuế/phí.

• Tác động đến tiến độ và trách nhiệm.

• Người có thẩm quyền phê duyệt.

Hai bên nên thống nhất phê duyệt trước khi thực hiện , trừ các tình huống được xử lý khác theo hợp đồng và pháp luật.

4. Nhóm điều khoản về tiến độ, vật tư và công trường (8–11)

Điều 8 – Tiến độ, gia hạn và xử lý chậm trễ

Đính kèm tiến độ có mốc khởi công, phần móng, kết cấu, hoàn thiện và bàn giao. Thỏa thuận các trường hợp được gia hạn, cách thông báo và chứng cứ xác định lỗi.

Mức phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại phải soạn theo tính chất giao dịch và giới hạn của pháp luật áp dụng; không dùng 0,1–0,15% mỗi ngày hoặc 8–12% như tỷ lệ bắt buộc chung.

Điều 9 – Vật tư và thiết bị

Với vật tư ảnh hưởng lớn đến chi phí hoặc chất lượng, ghi rõ nhóm sản phẩm, mã, thông số, tiêu chuẩn, phụ kiện và phương án duyệt mẫu. Khi không còn sản phẩm đã chọn, nhà thầu phải trình đề xuất thay thế và xử lý chênh lệch theo thỏa thuận.

Điều 10 – An toàn, bảo vệ công trình lân cận

Hợp đồng cần xác định trách nhiệm lập biện pháp an toàn, che chắn, bảo vệ công trình xung quanh, ứng phó sự cố và bảo hiểm nếu thuộc trường hợp yêu cầu hoặc hai bên thỏa thuận.

Không mặc định mọi công trình đều bắt buộc lập vi bằng hoặc mọi thiệt hại nhà bên cạnh đều thuộc trách nhiệm 100% của một bên mà không xét nguyên nhân, nghĩa vụ pháp lý và hồ sơ liên quan.

Điều 11 – Thầu phụ

Làm rõ những công việc có thể giao thầu phụ, thẩm quyền phê duyệt khi cần, đầu mối phối hợp và trách nhiệm nhà thầu chính đối với công việc trong phạm vi hợp đồng.

5. Nhóm điều khoản về nghiệm thu, bàn giao và bảo hành (12–15)

Điều 12 – Nghiệm thu công việc khuất

Quy định các điểm cần kiểm tra trước khi che lấp: cốt thép, cốp pha, MEP âm, chống thấm và công việc khác theo thiết kế. Biên bản phải ghi đối tượng kiểm tra, tiêu chí và kết quả.

Không đưa cố định thử áp 10 bar, thử chống thấm 72 giờ cho mọi công trình. Thông số kiểm tra phụ thuộc thiết kế, tiêu chuẩn và hướng dẫn vật liệu, thiết bị.

Điều 13 – Bàn giao và hồ sơ hoàn công

Chốt danh sách hồ sơ theo phạm vi: biên bản nghiệm thu, bản vẽ hoàn công, hướng dẫn vận hành, phiếu bảo hành, tài liệu thiết bị và danh sách khuyết tật cần xử lý. Thủ tục PCCC, chạy thử chuyên ngành được áp dụng theo loại công trình , không phải tất cả nhà ở đều giống nhau.

Điều 14 – Bảo hành

Hợp đồng cần quy định rõ phạm vi bảo hành, thời hạn, thời điểm bắt đầu, thời gian phản hồi, trách nhiệm sửa chữa và bảo đảm nghĩa vụ bảo hành nếu có.

Đối với công trình sử dụng vốn khác vốn nhà nước, các mức tiền bảo hành trong Nghị định 06/2021/NĐ-CP có thể được tham khảo theo trường hợp; không coi 3–5% là mức giữ lại bắt buộc cho mọi hợp đồng nhà ở tư nhân . \ https://vanban.chinhphu.vn/?docid=202990&pageid=27160">Tham khảo quy định sửa đổi hợp đồng xây dựng\.

Điều 15 – Chấm dứt và xử lý tranh chấp

Xác định rõ sự kiện vi phạm nghiêm trọng, thời hạn thông báo/khắc phục, kiểm kê khối lượng, xử lý tạm ứng và bàn giao hồ sơ khi chấm dứt. Cơ chế giải quyết có thể là thương lượng, hòa giải, tòa án hoặc trọng tài khi đủ điều kiện và được thỏa thuận phù hợp.

6. Checklist trước khi đặt bút ký

☑ Đã xác minh người ký, thông tin pháp lý và năng lực khi áp dụng. ☑ Có bản vẽ, BOQ và bảng vật tư đúng phiên bản. ☑ Có danh sách rõ công việc bao gồm và loại trừ. ☑ Giá, VAT, tạm ứng, tiến độ thanh toán được ghi cụ thể. ☑ Mọi phát sinh có quy trình phê duyệt và định giá. ☑ Có tiến độ, nghiệm thu và trách nhiệm khi chậm trễ. ☑ Có cơ chế xử lý sự cố và bảo vệ công trình lân cận. ☑ Có điều khoản bàn giao, bảo hành và giải quyết tranh chấp.

7. Ví dụ tranh chấp vật tư cần phòng tránh

Tình huống giả định: Hợp đồng chỉ ghi “cửa nhôm kính cao cấp”. Khi thi công, gia chủ yêu cầu hệ nhôm và kính có thông số cao hơn mức nhà thầu dự tính. Hai bên phát sinh tranh luận vì không có mã vật tư hoặc bảng thông số kèm theo.

Cách phòng tránh: Chốt chủng loại, quy cách, phụ kiện, mẫu duyệt và nguyên tắc thay thế. Nếu chưa thể chọn chính xác model, ghi rõ mức ngân sách tạm tính cùng cơ chế quyết toán chênh lệch.

Không sử dụng một con số phát sinh cụ thể như “800 triệu đồng” như thể đã xảy ra trong dự án có thật nếu không có hồ sơ chứng minh.

8. Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng xây nhà trọn gói có cần đính kèm BOQ không?

Nên có bảng phạm vi và khối lượng hoặc tài liệu định nghĩa đầy đủ công việc, đặc biệt khi tính giá theo thiết kế. BOQ giúp kiểm soát vật tư và so sánh báo giá.

Hợp đồng giá trọn gói có được phát sinh không?

Có thể trong những tình huống được hợp đồng và pháp luật cho phép hoặc khi các bên thống nhất thay đổi phạm vi. Cần văn bản làm rõ trước khi triển khai.

Chủ nhà có bắt buộc giữ lại 5% tiền bảo hành?

Không có một tỷ lệ chung áp dụng cho mọi hợp đồng tư nhân. Cần đối chiếu loại công trình, nguồn vốn và điều kiện pháp luật cụ thể.

Nếu nhà thầu giao chậm thì xử lý thế nào?

Đối chiếu mốc tiến độ, nguyên nhân, thời gian gia hạn được phép và điều khoản phạt/bồi thường hợp pháp. Không tự tính phạt nếu chưa xác định cơ sở.

Có cần thuê luật sư kiểm tra hợp đồng?

Đặc biệt nên cân nhắc đối với dự án giá trị lớn, điều khoản bảo lãnh phức tạp, nhiều gói thầu hoặc có rủi ro pháp lý đáng kể.

9. Tài liệu cần chuẩn bị để đối chiếu hợp đồng

Để đánh giá chất lượng hợp đồng, chủ đầu tư nên cung cấp dự thảo hợp đồng, BOQ, bảng vật tư, bản vẽ, tiến độ, bảng giá và phạm vi loại trừ . Việc rà soát sẽ giúp phát hiện điều khoản thiếu, mâu thuẫn hoặc chưa phân bổ rõ trách nhiệm.

Đọc thêmquy trình xây nhà trọn gói TPHCMđể đối chiếu các mốc thi công và nghiệm thu.