Hoàn Thiện Nhà Thô TPHCM: Quy Trình, Chi Phí & BOQ 2026

Tìm hiểu các hạng mục, cách dự toán chi phí, quy trình thi công và checklist nghiệm thu hoàn thiện nhà thô tại TP.HCM. Hướng dẫn đọc BOQ, tránh phát sinh.

Hoàn thiện nhà thô tại TP.HCM là quá trình kiểm tra hiện trạng, thiết kế và thi công các hạng mục còn thiếu để đưa nhà phố, biệt thự hoặc nhà liền kề được bàn giao thô vào sử dụng. Muốn dự toán sát thực tế, cần xác định rõ phần việc đã được chủ đầu tư dự án thực hiện, chất lượng phần thô và tiêu chuẩn hoàn thiện mong muốn.

🏠

1. Hoàn thiện nhà thô gồm những công việc gì?

Nhà bàn giao thô có thể chỉ có kết cấu, tường xây; hoặc đã có lớp tô, đường ống điện nước chờ và mặt ngoài hoàn chỉnh. Vì vậy, phạm vi hoàn thiện phải dựa trên biên bản bàn giao và khảo sát thực tế , không mặc định mọi công trình giống nhau.

Các nhóm công việc thường gặp:

• Kiểm tra và khắc phục hiện trạng: đo kích thước, kiểm tra bề mặt, thấm dột, chất lượng tường và vị trí đường chờ.

• Thiết kế kiến trúc, nội thất và MEP: phối hợp công năng, chiếu sáng, cấp thoát nước, điều hòa, thông gió và thiết bị.

• Hoàn thiện xây dựng: tô vá, cán nền, chống thấm, trần, sơn, ốp lát, đá, cửa và lan can theo phạm vi hợp đồng.

• Lắp đặt thiết bị và nội thất: thiết bị vệ sinh, tủ bếp, tủ áo, đèn, điều hòa, thiết bị điện và các hệ thống tùy chọn.

• Kiểm tra, vận hành thử và bàn giao: hồ sơ hoàn công phù hợp phạm vi, biên bản nghiệm thu, hướng dẫn vận hành, bảo hành.

Cần phân biệt: hoàn thiện xây dựng không đồng nghĩa với thi công nội thất trọn gói. Báo giá phải chỉ rõ có bao gồm đồ nội thất rời, thiết bị gia dụng, điều hòa, thang máy, sân vườn và hạng mục ngoài nhà hay không.

2. Chi phí hoàn thiện nhà thô tại TP.HCM được tính thế nào?

Không có một đơn giá chung chính xác cho mọi nhà thô. Tổng mức đầu tư phụ thuộc vào hiện trạng được bàn giao, diện tích và độ phức tạp, chủng loại vật tư, khối lượng nội thất, thay đổi MEP, điều kiện vận chuyển và yêu cầu tiến độ.

Công thức lập dự toán:

Chi phí dự kiến = Giá trị các hạng mục theo BOQ + Chi phí quản lý/phụ trợ theo hợp đồng + Dự phòng phát sinh được phê duyệt + Các khoản thuế, phí áp dụng.

BOQ (Bill of Quantities) là bảng tiên lượng khối lượng và giá trị công việc . Mỗi dòng nên có mã hạng mục, vị trí, mô tả kỹ thuật, đơn vị, khối lượng, đơn giá vật tư, đơn giá nhân công, thành tiền và ghi chú loại trừ.

Bảng nhóm chi phí cần có trong báo giá

Khảo sát, thiết kế Đo hiện trạng, bản vẽ triển khai, phối hợp MEP Điều chỉnh thiết kế sau khi đặt hàng

Xây tô, chống thấm Tô vá, cán nền, xử lý sàn vệ sinh và ban công Sửa lỗi phần thô và xử lý thấm cũ

Hoàn thiện bề mặt Trần, sơn, gạch, đá, sàn gỗ Keo, ron, phụ kiện, hao hụt cắt ghép

Điện nước, điều hòa Đường chờ, đường ống, tủ điện, cấp thoát nước, HVAC Dời thiết bị, tăng phụ tải, thiếu vị trí chờ

Cửa và nội thất Cửa, tủ bếp, tủ áo, vách và phụ kiện Khác biệt về mã vật tư và phụ kiện

Thiết bị và bàn giao Thiết bị vệ sinh, đèn, chạy thử, hồ sơ Vận chuyển, lắp đặt, kiểm tra hệ thống

Lưu ý về báo giá: Bài viết này chưa công bố đơn giá/m² chính thức vì chưa có bảng giá đã được xác minh theo phạm vi và thời điểm. Khi có BOQ mẫu từ dự án thực tế, nên bổ sung ví dụ dự toán theo quy mô và mức hoàn thiện, kèm ngày cập nhật.

3. Khảo sát nhà thô trước khi thiết kế và báo giá

3.1. Đo đạc và đối chiếu bản vẽ

Đo lại kích thước phòng, cao độ nền, ô cửa, cầu thang, trục kỹ thuật và vị trí đường ống. Bản vẽ bàn giao chỉ là một nguồn tham chiếu; sai lệch thực tế phải được ghi nhận bằng số đo. Công trình phức tạp có thể cân nhắc đo quét laser 3D nếu lợi ích tương xứng chi phí.

3.2. Kiểm tra an toàn kết cấu và hiện trạng

Quan sát nứt, võng, thấm; kiểm tra hồ sơ kết cấu khi dự kiến khoan cắt sàn, thay đổi cầu thang, bổ sung thang máy hoặc tải trọng đáng kể. Không tự ý cắt, khoan vào cấu kiện chịu lực. Các can thiệp phải được người có chuyên môn đánh giá và xác định thủ tục pháp lý cần thiết.

3.3. Phân định lỗi bàn giao và công việc mới

Lập biên bản hiện trạng có ảnh, vị trí, mô tả lỗi và bên chịu trách nhiệm khắc phục theo hợp đồng bàn giao. Phân biệt phần việc của đơn vị phát triển dự án với gói hoàn thiện mới để tránh thanh toán trùng.

4. Phối hợp thiết kế nội thất với điện, nước và điều hòa

• Cấp thoát nước: kiểm tra vị trí ống, cao độ, độ dốc thoát, phương án chống thấm và khả năng bảo trì trước khi đổi vị trí thiết bị vệ sinh hoặc đảo bếp. Thông số phải do kỹ sư xác định cho từng hệ thống.

• Điện: lập danh sách thiết bị và bảng tính phụ tải, kiểm tra nguồn cấp, bảo vệ điện, ổ cắm, chiếu sáng và các yêu cầu chuyên biệt. Không mặc định mọi bếp điện hoặc hệ điều hòa đều cần nguồn ba pha.

• Điều hòa, thông gió: kiểm tra tuyến ống, thoát nước ngưng, cấp gió tươi, vị trí dàn nóng và khả năng tiếp cận bảo trì.

• Nội thất đóng: thống nhất mã thiết bị bếp và bản vẽ lắp đặt; đo kiểm lần cuối sau khi hoàn thiện các bề mặt liên quan trước khi gia công theo kích thước chốt.

5. BOQ theo từng khu vực: chủ nhà cần kiểm tra gì?

Phòng khách Sàn, trần, sơn, đèn, cửa Đã tính hoàn thiện mép, phào và phụ kiện chưa?

Bếp và phòng ăn Tủ bếp, mặt đá, ổ điện, cấp thoát nước Đã chốt kích thước và model thiết bị âm tủ chưa?

Phòng ngủ Sàn, tủ, cửa, chiếu sáng Vật liệu tủ, phụ kiện và số lượng ổ cắm có rõ không?

Phòng vệ sinh Chống thấm, ốp lát, thiết bị Đã tính van, xi phông, phễu thoát và thử kín nước chưa?

Cầu thang Bậc, lan can, tay vịn, đèn Đã tính chiếu nghỉ, nẹp và giải pháp an toàn chưa?

Sân thượng, ban công Chống thấm, lát ngoài trời, thoát nước Có xử lý chân tường, cổ ống và điểm thu nước không?

Khi chủ nhà tự mua vật tư hoặc thiết bị ( OSM – Owner-Supplied Materials ), hợp đồng phải ghi rõ người duyệt mẫu, thời hạn cung cấp bản vẽ lắp đặt, giao nhận, bảo quản, nhân công lắp đặt, trách nhiệm khi chậm giao và phạm vi bảo hành giữa nhà cung cấp với nhà thầu.

6. Quy trình hoàn thiện nhà thô từ khảo sát đến bàn giao

1. Khảo sát, nhận bàn giao và xác định phạm vi: đo hiện trạng, ghi nhận lỗi, thu hồ sơ có sẵn. 2. Thiết kế và dự toán: phối hợp kiến trúc – nội thất – MEP; duyệt vật liệu, bảng khối lượng và các hạng mục không bao gồm. 3. Chuẩn bị thi công: thống nhất thủ tục với ban quản lý dự án nếu có; xác nhận biện pháp thi công, an toàn, bảo vệ tài sản. 4. Thi công phần khuất: điều chỉnh đường điện nước, xử lý nền/tường, chống thấm; kiểm tra trước khi che phủ. 5. Hoàn thiện và lắp đặt: trần, sơn, ốp lát, cửa, thiết bị, tủ và đồ nội thất theo trình tự hợp lý. 6. Kiểm tra, chạy thử và bàn giao: lập danh sách tồn tại cần sửa (punch list), nghiệm thu theo hạng mục, bàn giao hồ sơ và hướng dẫn bảo trì.

Tiến độ không nên cam kết chỉ dựa trên số tầng hoặc diện tích. Thời gian thực tế phụ thuộc chất lượng bàn giao thô, số hạng mục thay đổi, vật tư đặt riêng, quy định khu đô thị và nguồn lực thi công. Tiến độ cần được lập theo công việc, mốc duyệt vật tư và đường găng.

7. Cách so sánh báo giá của các nhà thầu

Khối lượng Ghi gộp theo m² Có đo bóc và cơ sở khối lượng

Vật tư Chỉ nêu tên chung Thương hiệu, quy cách, mã mẫu hoặc tiêu chuẩn tương đương

Phụ kiện Chưa rõ có bao gồm Danh mục rõ cho cửa, tủ, thiết bị

Phát sinh Không nêu quy trình Chỉ thực hiện sau khi duyệt thay đổi và đơn giá

Nghiệm thu Chỉ nghiệm thu cuối kỳ Có điểm kiểm tra và biên bản theo giai đoạn

Bảo hành Điều khoản chung chung Phân định phạm vi, thời hạn và cách xử lý sự cố

Giá chào thầu thấp nhất không đồng nghĩa với tổng chi phí cuối cùng thấp nhất. Nên so sánh trên cùng bản vẽ, cùng bảng khối lượng, cùng tiêu chuẩn vật tư và cùng điều kiện hợp đồng .

8. Checklist nghiệm thu nhà hoàn thiện

☑ Hồ sơ hiện trạng, bản vẽ hoàn công thuộc phạm vi thi công được bàn giao. ☑ Biên bản nghiệm thu công việc khuất, chống thấm và thử hệ thống phù hợp yêu cầu thiết kế, tiêu chuẩn áp dụng. ☑ Kiểm tra hoạt động cấp thoát nước, điện, điều hòa, thông gió và thiết bị đã lắp. ☑ Kiểm tra độ phẳng, khe ron, chất lượng sơn, cửa, khóa, bản lề và phụ kiện. ☑ Danh sách tồn tại được ghi rõ trách nhiệm, thời hạn xử lý và xác nhận đóng lỗi. ☑ Nhận catalogue, hướng dẫn sử dụng, hồ sơ bảo hành và đầu mối bảo trì. ☑ Đối chiếu thanh toán, khối lượng thay đổi và giữ lại bảo hành theo đúng điều khoản hợp đồng , không áp dụng mặc định một tỷ lệ cố định.

9. Câu hỏi thường gặp

Hoàn thiện nhà thô có bao gồm nội thất không?

Tùy phạm vi hợp đồng. Cần tách hoàn thiện xây dựng, nội thất cố định, đồ rời và thiết bị để so sánh đúng các gói.

Có thể thay đổi bố trí vệ sinh hoặc bổ sung thang máy không?

Có thể xem xét, nhưng phụ thuộc kết cấu, hệ thống kỹ thuật, quy định của dự án và thủ tục pháp lý áp dụng. Cần khảo sát và có phương án kỹ thuật được phê duyệt trước khi thi công.

Hoàn thiện nhà thô mất bao lâu?

Không thể xác định chính xác khi chưa có bản vẽ, BOQ, nguồn hàng và tiến độ tổng thể. Công trình có nhiều đồ gỗ đặt riêng hoặc phải sửa phần thô thường cần thêm thời gian.

Khi nào nên yêu cầu báo giá?

Sau khảo sát sơ bộ có thể lấy ước tính ngân sách ; muốn ký hợp đồng giá trị lớn nên có hồ sơ thiết kế và BOQ đủ chi tiết, nêu rõ điều kiện phát sinh.

Có cần xin phép khi hoàn thiện nhà thô?

Tùy tính chất can thiệp, tình trạng pháp lý công trình và quy định hiện hành; cần kiểm tra trước nếu thay đổi kết cấu, công năng, mặt ngoài hoặc các hệ thống thuộc diện quản lý chuyên ngành.

10. Nhận tư vấn khảo sát và dự toán

Nếu đang có nhà phố, biệt thự hoặc nhà liền kề bàn giao thô tại TP.HCM, hãy chuẩn bị mặt bằng, biên bản bàn giao, ảnh hiện trạng, diện tích và nhu cầu hoàn thiện để đơn vị tư vấn xác định phạm vi, đề xuất phương án và lập BOQ sát thực tế.

Bước đề xuất: khảo sát hiện trạng → thống nhất thiết kế/phạm vi → lập BOQ → so sánh phương án → ký hợp đồng và triển khai.