Hoàn thiện nhà liền kề mới bàn giao TPHCM

Hướng dẫn hoàn thiện nhà liền kề mới bàn giao tại TPHCM: kiểm tra hiện trạng, quy định BQL, dự toán BOQ, chọn vật tư, tiến độ và nghiệm thu.

🏡

Nhà liền kề mới bàn giao có thể đã hoàn thiện mặt ngoài nhưng bên trong chỉ có tường thô, hệ thống điện nước chờ hoặc chưa có nội thất. Việc hoàn thiện nhà liền kề mới bàn giao tại TP.HCM vì thế không chỉ là ốp lát và lắp tủ: cần phối hợp thiết kế, hiện trạng kết cấu, hệ thống kỹ thuật và quy định riêng của dự án.

1. Nhà liền kề mới bàn giao cần hoàn thiện những gì?

Tùy tiêu chuẩn bàn giao, công việc có thể gồm:

• Kiểm tra hiện trạng: hồ sơ hoàn công, tường/sàn, thấm, cửa, mặt ngoài và đường điện nước chờ.

• Thiết kế bố trí công năng: phòng khách, bếp, phòng ngủ, vệ sinh, cầu thang; xác định những thay đổi được phép.

• Thi công hoàn thiện xây dựng: tô vá, chống thấm, cán nền, trần, sơn, ốp lát, cửa và lan can theo phạm vi hợp đồng.

• Thi công MEP: điện, cấp thoát nước, điều hòa, thông gió, mạng, điện nhẹ.

• Nội thất: tủ bếp, tủ áo, vách trang trí, đồ nội thất cố định; đồ rời và thiết bị gia dụng cần ghi rõ có bao gồm hay không.

• Nghiệm thu và bàn giao: kiểm tra từng giai đoạn, vận hành thử, sửa tồn tại, hồ sơ và bảo hành.

Phân biệt: nhà liền kề là loại hình công trình; “nhà bàn giao thô” là mức độ hoàn thiện khi nhận nhà. Không phải mọi nhà liền kề đều có cùng tiêu chuẩn bàn giao.

2. Checklist kiểm tra trước khi nhận bàn giao nhà liền kề

☑ Nhận biên bản bàn giao, bản vẽ và danh sách tài liệu kỹ thuật có sẵn. ☑ Đối chiếu diện tích, kích thước phòng, cao độ sàn, vị trí cầu thang và ô cửa. ☑ Ghi nhận nứt, thấm, bong rộp, cửa không kín, tồn tại tại ban công/sân thượng. ☑ Kiểm tra vị trí đầu chờ điện, cấp thoát nước, điều hòa; không tự vận hành hệ thống khi chưa bảo đảm an toàn. ☑ Chụp ảnh hiện trạng, lập bảng lỗi theo vị trí, mức độ và bên phụ trách. ☑ Yêu cầu đơn vị bàn giao xác nhận phương án khắc phục theo hợp đồng và quy định bảo hành.

Lưu ý: phát hiện lỗi sau bàn giao không tự động làm mất quyền yêu cầu bảo hành; trách nhiệm cụ thể phụ thuộc hợp đồng, hồ sơ và pháp luật áp dụng. Việc lập biên bản ngay từ đầu giúp rõ trách nhiệm hơn.

3. Quy định của ban quản lý khu đô thị cần biết

Trước khi vận chuyển vật tư hoặc đưa thợ vào, chủ nhà nên yêu cầu BQL cung cấp quy định thi công áp dụng cho đúng dự án và thời điểm .

Hồ sơ đăng ký Bản vẽ, đơn đăng ký, nhà thầu, bảo hiểm nếu được yêu cầu Tránh thiếu hồ sơ trước khởi công

Thời gian thi công Giờ được phép làm việc và công việc gây tiếng ồn Ảnh hưởng kế hoạch thầu phụ

Vận chuyển Lối vào, tải trọng, vị trí tập kết, giờ giao hàng Phát sinh bốc xếp và chia chuyến

Ký quỹ, phí Mức thu, bên nộp, điều kiện hoàn trả và khấu trừ Phải thể hiện trong kế hoạch dòng tiền

Kiến trúc mặt ngoài Màu sắc, cửa, lan can, biển hiệu, mái che Có thể thuộc quy định kiến trúc dự án

An toàn, vệ sinh Che chắn, chất thải, PCCC, an ninh, bảo vệ hạ tầng chung Giảm rủi ro ảnh hưởng hàng xóm và công trình chung

Không mặc định BQL nào cũng yêu cầu cùng mức ký quỹ, giờ thi công hoặc loại hồ sơ. Chấp thuận nội bộ của BQL cũng không thay thế giấy phép hay thủ tục theo quy định nhà nước nếu thuộc trường hợp phải thực hiện.

4. Có được thay đổi cầu thang, bếp, vệ sinh và thang máy không?

Thay đổi cầu thang hoặc thêm thang máy

Đây có thể là can thiệp đến kết cấu chịu lực. Cần kiểm tra hồ sơ kết cấu, đánh giá tải trọng và phương án mở lỗ sàn/gia cường bởi người có chuyên môn; xác định việc phê duyệt, cấp phép theo hiện trạng pháp lý. Không tự ý khoan cắt dầm, cột hoặc sàn chịu lực.

Dời bếp, phòng vệ sinh và hộp kỹ thuật

Cần khảo sát đường cấp/thoát nước hiện hữu, cao độ, khả năng thoát nước, chống thấm và lối bảo trì. Không có một độ dốc ống hay khoảng cách dời bồn cầu áp dụng cho mọi trường hợp; thông số cần dựa trên thiết kế hệ thống và tiêu chuẩn áp dụng.

Điện, điều hòa và nội thất

Lập danh mục thiết bị để kỹ sư điện tính phụ tải; kiểm tra vị trí dàn nóng, đường thoát nước ngưng, thông gió và cấp gió tươi. Với tủ bếp hoặc thiết bị âm tủ, chốt model và đo hiện trạng trước khi gia công.

5. Lộ trình tham khảo 30 ngày chuẩn bị hoàn thiện

30 ngày dưới đây là kế hoạch mẫu trước khởi công, không phải cam kết mọi công trình hoàn thiện trong 30 ngày. Các bước có thể chồng lấn hoặc kéo dài do sửa lỗi bàn giao, phê duyệt thiết kế, BQL và lựa chọn vật tư.

Ngày 1–7 Nhận hồ sơ, khảo sát, ghi nhận lỗi, thu thập quy định BQL Biên bản hiện trạng và đề bài thiết kế

Ngày 8–15 Phác thảo bố trí, đối chiếu MEP và kết cấu Mặt bằng đề xuất, ngân sách sơ bộ

Ngày 16–24 Triển khai bản vẽ, chọn vật tư, bóc tách khối lượng BOQ và danh mục vật tư cần duyệt

Ngày 25–30 Rà soát hợp đồng, hồ sơ BQL, kế hoạch cung ứng và thi công Điều kiện khởi công được xác nhận

6. Chi phí hoàn thiện nhà liền kề mới bàn giao được tính thế nào?

Đơn giá theo m² có thể dùng để khái toán ban đầu , nhưng báo giá ký hợp đồng cần bóc tách theo bản vẽ, hạng mục và khối lượng thực tế.

Ngân sách dự kiến = BOQ thi công + thiết bị/nội thất trong phạm vi + chi phí quản lý, logistics, thủ tục được thỏa thuận + dự phòng + thuế/phí áp dụng.

Chuẩn bị và cải tạo Che chắn, tháo dỡ hợp lệ, tô vá Chuyển phế thải, bảo vệ hạ tầng chung

MEP và chống thấm Điện, nước, điều hòa, xử lý sàn ướt Phụ kiện, đường chờ, thử nghiệm

Hoàn thiện bề mặt Trần, sơn, gạch, đá, sàn Keo, ron, nẹp, hao hụt, xử lý nền

Cửa và thiết bị Cửa, khóa, thiết bị vệ sinh, đèn Van, xi phông, phụ kiện và lắp đặt

Nội thất đóng Tủ bếp, tủ áo, vách trang trí Bản lề, ray, chiếu sáng trong tủ

Quản lý và bàn giao Điều phối thầu phụ, kiểm tra, vệ sinh Phí theo quy chế BQL, vận chuyển đặc biệt

Yêu cầu tối thiểu cho từng dòng BOQ: mã công việc – vị trí – đơn vị tính – khối lượng – quy cách/mã vật tư – đơn giá – thành tiền – ghi chú bao gồm/không bao gồm.

Ba mức hoàn thiện để lựa chọn

• Tiêu chuẩn: ưu tiên công năng, độ bền, vật tư dễ bảo trì; phù hợp nhu cầu ở cơ bản hoặc khai thác cho thuê theo mục tiêu.

• Nâng cao: chú trọng độ hoàn thiện bề mặt, giải pháp chiếu sáng, thiết bị và phụ kiện có cấu hình rõ.

• Cao cấp: vật liệu đặc thù, đồ nội thất đặt riêng, hệ thống điều khiển/điện nhẹ và yêu cầu thi công phức tạp hơn.

Các mức này chỉ mang tính phân loại nhu cầu, không phải ba bảng giá chính thức . Cần so sánh trên cùng diện tích, phạm vi, thiết kế và danh mục vật tư. Không có căn cứ để khẳng định một tỷ lệ cố định khách hàng chọn bất kỳ gói nào.

7. Tự mua vật tư hay giao tổng thầu cung cấp?

Khi chủ nhà tự mua vật tư ( OSM – Owner-Supplied Materials ), cần lập bảng phân chia trách nhiệm:

• Ai chốt mã hàng, bản vẽ kích thước và thời hạn giao?

• Ai vận chuyển, nhận hàng, kiểm đếm và bảo quản?

• Ai cung cấp phụ kiện và chịu chi phí lắp đặt?

• Ai xử lý khi hàng giao trễ, sai kích thước hoặc bị lỗi?

• Trách nhiệm bảo hành thiết bị của nhà sản xuất và trách nhiệm thi công lắp đặt của nhà thầu được phân định thế nào?

Khoản tạm tính cho công việc chưa đủ cơ sở chốt giá cần quy định cách nghiệm thu khối lượng, duyệt đơn giá và quyết toán; không coi toàn bộ khoản tạm tính là đương nhiên được chi hết.

8. Ma trận nghiệm thu theo từng giai đoạn

Trước che phủ Đường điện nước âm, đấu nối, chống thấm Ảnh hiện trạng và biên bản kiểm tra

Trước lát sàn Độ phẳng, độ ẩm nền theo vật liệu sử dụng Kết quả đối chiếu yêu cầu kỹ thuật

Trước đóng trần Khung treo, hệ MEP trên trần, vị trí cửa thăm Biên bản nghiệm thu công việc khuất

Trước nhận đồ gỗ Kích thước hiện trường, mã vật liệu, phụ kiện Shop drawing và mẫu được duyệt

Trước bàn giao Vận hành điện nước, điều hòa, cửa, thiết bị Danh sách tồn tại và biên bản hoàn tất

Thông số thử áp, thời gian ngâm nước, dung sai độ phẳng, điện trở cách điện và các phép thử khác phải căn cứ thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng và hướng dẫn nhà sản xuất ; không áp dụng cứng một ngưỡng cho toàn bộ nhà liền kề.

9. Hồ sơ bàn giao và bảo hành chủ nhà cần nhận

☑ Biên bản nghiệm thu từng giai đoạn thuộc phạm vi hợp đồng. ☑ Hồ sơ hoàn công hoặc bản vẽ cập nhật hiện trạng hệ thống đã thi công. ☑ Danh sách vật liệu và thiết bị thực tế, phiếu bảo hành và hướng dẫn vận hành. ☑ Kết quả kiểm tra, thử nghiệm hệ thống theo yêu cầu hợp đồng. ☑ Danh sách lỗi tồn đọng, người chịu trách nhiệm, thời hạn xử lý. ☑ Biên bản quyết toán, thay đổi phát sinh và phương thức xử lý bảo hành theo hợp đồng.

Không mặc định phải giữ lại 3–5% giá trị hợp đồng, hoặc bắt buộc khắc phục mọi lỗi trong 7–10 ngày: thời hạn, tỷ lệ và hình thức bảo đảm phải được thỏa thuận và phù hợp quy định áp dụng.

10. Câu hỏi thường gặp

Hoàn thiện nhà liền kề mới bàn giao có phải xin giấy phép xây dựng?

Cần đánh giá tính chất công việc cụ thể, sự ảnh hưởng đến kết cấu, công năng, kiến trúc mặt ngoài và điều kiện miễn giấy phép theo quy định hiện hành. Không mặc định mọi công việc hoàn thiện bên trong đều được miễn. Đồng thời phải kiểm tra quy định BQL dự án nếu có.

Có cần xin BQL chấp thuận trước khi thi công?

Nhiều khu đô thị áp dụng thủ tục đăng ký thi công riêng. Hồ sơ, thời gian xử lý, mức phí, ký quỹ và điều kiện ra vào cần xác nhận trực tiếp theo quy định dự án.

Hoàn thiện nhà liền kề mất bao lâu?

Phụ thuộc quy mô, tiêu chuẩn bàn giao, mức độ thay đổi mặt bằng, số lượng đồ đặt riêng và phê duyệt liên quan. Nên yêu cầu tiến độ theo từng công việc, mốc đặt hàng và nghiệm thu thay vì chỉ nhận một ngày bàn giao tổng thể.

Có thể thuê nhiều đội thợ riêng để tiết kiệm không?

Có, nhưng chủ nhà phải điều phối ranh giới công việc, chất lượng và bảo hành giữa các đội. Với hệ thống MEP và nội thất phức tạp, cần có đầu mối quản lý phối hợp rõ ràng.

Nhà bàn giao thô bị thấm thì ai chịu chi phí xử lý?

Phải đối chiếu hồ sơ bàn giao, hợp đồng mua bán, phạm vi bảo hành, kết luận nguyên nhân và trách nhiệm của các bên. Ghi nhận trước khi thi công mới để giảm tranh chấp.

11. Chuẩn bị hồ sơ để nhận tư vấn và lập dự toán

Để đơn vị thiết kế – thi công lập phương án phù hợp, chủ nhà nên cung cấp mặt bằng, tiêu chuẩn bàn giao, ảnh hiện trạng, quy chế BQL, diện tích sàn, nhu cầu sử dụng, mức đầu tư dự kiến và thời gian mong muốn nhận nhà .

Quy trình đề xuất: Kiểm tra bàn giao → Khảo sát → Thiết kế → BOQ → Duyệt vật tư/hợp đồng → Hoàn thiện thủ tục → Thi công → Nghiệm thu.