Giá Xây Nhà Trọn Gói TPHCM 2026: Cách Tính & Dự Toán

Cách tính giá xây nhà trọn gói tại TPHCM năm 2026: diện tích tính giá, BOQ 11 nhóm chi phí, vật tư, khoản dễ phát sinh và cách so sánh báo giá.

c

Giá xây nhà trọn gói tại TP.HCM phụ thuộc loại công trình, quy mô, điều kiện đất, hẻm vận chuyển, giải pháp kết cấu, chất lượng vật tư và phạm vi hợp đồng. Bài này hướng dẫn cách tính, đọc bảng dự toán, so sánh các gói vật tư và nhận diện phát sinh. Không sử dụng con số minh họa như bảng giá chính thức của doanh nghiệp.

1. Cách tính giá xây nhà trọn gói

Công thức khái toán thường gặp:

Chi phí khái toán = diện tích tính giá × đơn giá tham khảo cho đúng phạm vi , sau đó rà soát các khoản điều chỉnh hoặc chưa bao gồm.

Diện tích tính giá có thể khác diện tích đất hoặc diện tích sàn sử dụng do các quy ước cho móng, mái, ban công, tầng hầm và các phần khác. Hệ số phải được nhà thầu công khai trong bảng báo giá, không có một hệ số áp dụng chung cho mọi nhà.

Để quản lý chi phí chi tiết, nên dùng:

Dự toán xây lắp = tổng (khối lượng từng công việc × đơn giá tương ứng) + chi phí khác theo hợp đồng và các khoản điều chỉnh được xác định.

2. Ví dụ cách tính cho nhà phố 4 tầng

Ví dụ hoàn toàn giả định, không phải đơn giá thị trường đã kiểm chứng: Nhà có diện tích đất 5 × 20 m = 100 m², bốn sàn giả định đều 100 m². Tổng diện tích sàn trong ví dụ là 400 m².

Diện tích bốn sàn 4 × 100 m² 400 m²

Quy đổi móng, mái và phần khác 150 m² theo quy ước ví dụ 150 m²

Diện tích tính giá 400 + 150 550 m²

Đơn giá minh họa 6.500.000 đồng/m² Chưa phải báo giá

Giá trị phép tính 550 × 6.500.000 3.575.000.000 đồng

3,575 tỷ đồng ở đây chỉ là kết quả của giả định số học. Chưa xác định liệu mức giá đó có gồm móng cọc, tầng hầm, thiết bị, thuế, nội thất rời, thiết kế, thủ tục hay chi phí khác. Không thể dùng để chào giá thực tế.

3. Những yếu tố làm giá xây nhà TPHCM thay đổi

Địa chất Giải pháp và khối lượng móng, cọc, xử lý nền

Hẻm và vị trí Xe vào được hay không, trung chuyển vật tư, thời gian giao hàng

Nhà liền kề Biện pháp thi công, bảo vệ, khảo sát và quan trắc nếu cần

Tầng hầm Đào đất, chống đỡ, thoát nước, kết cấu và chống thấm

Kiến trúc Mặt dựng, khoảng thông tầng, cầu thang, cửa đặc thù

Vật tư hoàn thiện Model, quy cách, phụ kiện, công lắp đặt và hao hụt

Thiết bị Thang máy, điều hòa, bếp, hệ điện thông minh nếu có

Không suy đoán độ sâu cọc theo tên khu vực hoặc áp dụng một tỷ lệ tăng giá cố định cho mọi hẻm nhỏ. Cần khảo sát và lập biện pháp thực tế.

4. So sánh ba mức hoàn thiện theo nhu cầu

Tiết kiệm hợp lý Độ bền, an toàn, vật tư dễ bảo trì Model sàn, sơn, cửa, thiết bị và phụ kiện

Cân bằng Ưu tiên trải nghiệm ở không gian sử dụng nhiều Vật liệu, thiết bị nâng cấp và chênh lệch giá

Cá nhân hóa cao Vật tư đặt riêng, chi tiết phức tạp, tích hợp thiết bị Bản vẽ mẫu, thông số, thời gian cung ứng

Ba mức này không phải gói giá 2026 chính thức . Không thể gắn đơn giá m² cho từng gói khi chưa có bảng cấu hình và dữ liệu giá cập nhật từ nhà cung cấp.

5. Mẫu bảng dự toán BOQ theo 11 nhóm chi phí

01. Chuẩn bị Che chắn, điện nước tạm, vận chuyển Đường hẻm, phế thải, bảo vệ nhà lân cận

02. Móng Đất, cọc/móng theo thiết kế Thử nghiệm, đất phát sinh, nước ngầm

03. Kết cấu, xây thô Bê tông, thép, cốp pha, xây tô Giàn giáo, lỗ chờ, biện pháp

04. Chống thấm Mái, WC, ban công, cổ ống Chuẩn bị nền, thử nghiệm, bảo vệ lớp chống thấm

05. Điện Dây, ống, tủ, ổ cắm, chiếu sáng Phụ kiện, tiếp địa, đầu chờ và kiểm tra

06. Cấp thoát nước Ống cấp, thoát, thiết bị phụ và đấu nối Van, xi phông, bơm, phụ kiện

07. Trần, sơn Trần thạch cao, bả, sơn Hệ khung, bột, lớp lót và xử lý nền

08. Sàn, ốp lát Gạch, đá, sàn gỗ, công lắp Keo, ron, nẹp, hao hụt, vận chuyển

09. Cửa, kính Nhôm kính, cửa gỗ, lan can Khóa, bản lề, gioăng, kính an toàn

10. Thiết bị, bếp Thiết bị vệ sinh, tủ bếp, chiếu sáng theo phạm vi Mã sản phẩm, thiết bị rời, đấu nối

11. Hệ đặc biệt, bàn giao Thang máy, điều hòa, smart home nếu có; hoàn công Kiểm định, chạy thử, bảo trì, bảo hành

Mỗi dòng BOQ cần có mã công việc, đơn vị tính, khối lượng, quy cách, thương hiệu/model nếu đã chốt, đơn giá, thành tiền, nguồn đơn giá và phần loại trừ .

6. Những khoản dễ phát sinh khi xây nhà trọn gói

• Móng và địa chất: hồ sơ khảo sát hoặc điều kiện thực tế khác giả định chào giá.

• Thiết kế thay đổi: thêm tầng, thay công năng, thay đổi cửa hoặc mặt dựng.

• Hạng mục chưa bao gồm: thiết kế, thủ tục, tháo dỡ, đấu nối, phí BQL, nội thất rời.

• Vật tư chưa khóa model: thay thiết bị, gạch, nhôm kính hoặc phụ kiện.

• Mặt bằng khó thi công: trung chuyển, bố trí máy móc, che chắn hoặc thời gian giao hàng.

• Thiết bị đặc biệt: điều hòa trung tâm, thang máy, điện ba pha khi cần.

• Hồ sơ và bàn giao: thí nghiệm, nghiệm thu, tài liệu hoàn công, vệ sinh.

Phát sinh hợp lệ không đồng nghĩa với chi phí bị che giấu. Cần xác định nguyên nhân, điều khoản hợp đồng, khối lượng thực tế và phê duyệt thay đổi.

7. Cách so sánh báo giá giữa ba nhà thầu

Không so sánh chỉ bằng đơn giá m² hoặc tổng tiền. Hãy đối chiếu cùng bản vẽ, phạm vi, vật tư, thời điểm giá, thuế, điều kiện thanh toán và bảo hành .

Diện tích Phương pháp tính từng phần móng, mái, tầng hầm

Khối lượng Cùng bản vẽ và cách đo

Vật tư Chủng loại, thông số, model và phụ kiện

Thiết bị Danh sách bao gồm/loại trừ

Chi phí phụ Vận chuyển, thí nghiệm, an toàn, vệ sinh

Hợp đồng Loại giá, điều chỉnh, thanh toán, nghiệm thu

Ví dụ giả định: A chào 3,2 tỷ đồng nhưng chưa tính 180 triệu đồng cho công việc thuộc phạm vi so sánh. B chào 3,3 tỷ đồng và đã tính đủ cùng các hạng mục đó. Sau điều chỉnh, giá A là 3,38 tỷ đồng , cao hơn B 80 triệu đồng . Kết quả chỉ minh họa cách san bằng phạm vi, không xác nhận nhà thầu nào tốt hơn.

8. Thanh toán theo giai đoạn thế nào cho an toàn?

Hợp đồng nên xác định tạm ứng, các mốc thanh toán, điều kiện nghiệm thu, hồ sơ chứng minh và thời hạn xử lý. Các mốc có thể bám theo phần móng, kết cấu, hoàn thiện và bàn giao.

Không có một lịch thanh toán 10%–15%–20% áp dụng cho mọi nhà, cũng không mặc định thanh toán hàng tháng luôn sai. Cần cân đối tiến độ, vật tư đặt hàng và mức độ kiểm soát của hai bên.

Khoản bảo đảm thực hiện hoặc bảo hành, nếu có, phải ghi rõ giá trị, thời hạn, điều kiện hoàn trả và căn cứ pháp lý phù hợp; không khẳng định mọi nhà ở tư nhân bắt buộc giữ lại 3%–5%.

9. Checklist trước khi ký hợp đồng báo giá

☑ Bảng giá dựa trên bản vẽ và khối lượng rõ ràng. ☑ Có cách tính diện tích m² và phạm vi được giải thích. ☑ Móng, mái, hầm và biện pháp thi công được phân định. ☑ Vật tư có mã/model, quy cách, nguồn hàng và phương án thay thế. ☑ Có danh sách các hạng mục không bao gồm. ☑ Thời gian hiệu lực báo giá, thuế và điều kiện điều chỉnh được ghi rõ. ☑ Quy trình duyệt phát sinh, nghiệm thu, thanh toán và bảo hành minh bạch.

10. Câu hỏi thường gặp

Giá xây nhà trọn gói TPHCM 2026 bao nhiêu tiền một m²?

Không thể xác nhận một mức giá chính xác cho mọi công trình. Cần báo giá có ngày hiệu lực và cấu hình vật tư cụ thể, sau khảo sát hoặc từ dữ liệu giá chính thức của nhà thầu.

Diện tích tính tiền có bằng diện tích đất nhân số tầng?

Không nhất thiết. Móng, mái, ban công, hầm và các phần khác có thể được quy đổi theo thỏa thuận; phải kiểm tra công thức hợp đồng.

Xây nhà trọn gói đã gồm nội thất chưa?

Phụ thuộc hợp đồng. Cần phân biệt hoàn thiện cố định, tủ đóng, thiết bị, bàn ghế và các đồ rời.

Giá trọn gói có được điều chỉnh khi vật tư tăng?

Phụ thuộc loại giá, điều khoản hợp đồng và pháp luật áp dụng. Không được kết luận chỉ dựa vào tên “trọn gói”.

Muốn nhận báo giá sát thực tế phải cung cấp gì?

Vị trí đất, diện tích, số tầng, hiện trạng, yêu cầu công năng, bản vẽ nếu có và danh sách vật tư dự kiến.

11. Hồ sơ cần chuẩn bị để được lập dự toán

Để có báo giá đủ cơ sở, chủ nhà nên gửi diện tích và vị trí đất, số tầng, có tầng hầm hay không, pháp lý/quy hoạch đang có, bản vẽ, yêu cầu hoàn thiện, thiết bị đặc biệt, ngân sách và thời điểm thi công .

Đọc thêmquy trình xây nhà trọn gói TPHCMvà15 điều khoản hợp đồng xây nhà.