Bóc Tách BOQ Khách Sạn 10 Tầng: 14 Nhóm Chi Phí

Tìm hiểu BOQ khách sạn 10 tầng tại TPHCM: 14 nhóm chi phí, dự toán xây lắp, FF&E, OS&E, so sánh báo giá và kiểm soát phát sinh.

🏨

Bóc tách BOQ khách sạn 10 tầng tại TP.HCM là quá trình xác định khối lượng, quy cách, giá và phạm vi từng công việc dựa trên thiết kế. Một BOQ rõ ràng giúp chủ đầu tư so sánh nhà thầu trên cùng cơ sở, quản lý thay đổi và lập kế hoạch dòng tiền trước khi khai trương.

1. Phân biệt khái toán, BOQ và tổng vốn đầu tư

Khái toán ban đầu Ước tính ngân sách khi chưa đủ bản vẽ Có giả định và độ bất định cần công bố

BOQ xây dựng Đo bóc khối lượng, lập giá và đối chiếu hợp đồng Phải ghi rõ phiên bản bản vẽ, đơn vị, phạm vi

Tổng mức đầu tư Kiểm soát toàn bộ vốn theo phạm vi dự án Có thể gồm khoản ngoài hợp đồng xây lắp

Ngân sách khai trương Chuẩn bị đưa khách sạn vào hoạt động Phải xét thiết bị, đồ dùng và các chi phí mở cửa

Không có một tỷ lệ sai số mặc định cho mọi khái toán. Độ tin cậy phụ thuộc chất lượng hồ sơ, mức hoàn thiện thiết kế, đơn giá và giả định. Chi phí đất, lãi vay, thuế và phí được xử lý theo mô hình tài chính và phạm vi dự án cụ thể.

2. BOQ khách sạn 10 tầng: bảng 14 nhóm chi phí

01. Khảo sát, chuẩn bị Địa chất, hiện trạng, chuẩn bị mặt bằng, hồ sơ được giao Quan trắc, bảo vệ lân cận, điều kiện vận chuyển

02. Móng và tầng hầm Cọc, đất, móng, chống đỡ, kết cấu ngầm nếu có Điều kiện địa chất, bơm thoát nước, xử lý phát sinh

03. Kết cấu thân Cột, dầm, sàn, lõi thang, mái Lỗ mở kỹ thuật, biện pháp, giáo chống

04. Xây tô, chống thấm Tường, vách, tô, chống thấm và lớp nền Chi tiết cổ ống, góc chân tường, thử nghiệm

05. Mặt dựng, cửa Nhôm kính, cửa, lan can, phụ kiện, che nắng Liên kết, keo, thử kín nước, bảo trì

06. Phòng lưu trú Trần, sàn, tường, cửa phòng, WC và hoàn thiện cố định Phụ kiện, cách âm, danh mục vật tư theo loại phòng

07. Khu vực công cộng Sảnh, hành lang, nhà vệ sinh chung, khu chờ Đèn trang trí, đá, nẹp, trần đặc thù

08. Hậu cần, kỹ thuật Khu nhân viên, bếp/giặt nếu có, kho và phòng kỹ thuật Thoát nước, hút mùi, thiết bị chuyên dụng

09. Điện, điện nhẹ Nguồn, tủ, cáp, chiếu sáng, mạng, khóa thẻ, an ninh Phụ tải, nguồn dự phòng, kết nối hệ thống

10. Cấp thoát nước Bơm, bể, đường ống, thiết bị và xử lý nước nếu cần Nước nóng, tăng áp, van, cửa thăm, đấu nối

11. HVAC, thông gió Điều hòa, gió tươi, hút thải và điều khiển Chống ồn, nước ngưng, bảo trì, tải lạnh

12. PCCC Các hệ thống theo thiết kế và quy định áp dụng Giao diện bộ môn, kiểm tra, nghiệm thu chuyên ngành

13. Thang máy Thiết bị, lắp đặt, nguồn cấp, chạy thử, kiểm định khi áp dụng Hố thang, trang trí cửa tầng, thời gian giao hàng

14. Hạ tầng và bàn giao Đấu nối, ngoại thất, kiểm tra, chạy thử, hoàn công Lệ phí, vệ sinh, O&M, xử lý tồn tại

Lưu ý: Đây là cách tổ chức 14 nhóm phù hợp để kiểm soát dự án, không phải tuyên bố mọi BOQ theo RICS hoặc CSI đều bắt buộc chia đúng 14 nhóm. Hồ sơ thiết kế có thể yêu cầu phân nhóm và mã hóa khác.

3. Một dòng BOQ đầy đủ cần có gì?

| Trường dữ liệu | Ví dụ minh họa | | --- | --- | | Mã công việc | KT-06-001 | | Khu vực | Phòng khách sạn loại A, tầng 3 | | Công việc | Ốp lát sàn theo bản vẽ | | Đơn vị | m² | | Khối lượng | Theo bóc tách bản vẽ | | Vật tư | Mã vật tư được duyệt | | Đơn giá | Vật tư, nhân công và phạm vi phụ trợ | | Thành tiền | Khối lượng × đơn giá | | Ghi chú | Phụ kiện, hao hụt, vận chuyển, loại trừ |

BOQ cần có ngày lập, phiên bản, nguồn đơn giá và người kiểm tra . Khi thay đổi bản vẽ, phải xác định dòng nào thay đổi, tránh dùng hai phiên bản không thống nhất.

4. Tách chi phí xây lắp, FF&E và OS&E

Xây lắp và hệ thống cố định Kết cấu, sàn, trần, MEP, PCCC, thang máy Phạm vi nhà thầu xây dựng

FF&E Giường, nệm, sofa, bàn ghế, TV, két sắt, nội thất rời Ai mua, ai giao, ai lắp, ai bảo hành

OS&E Đồ vải, khăn, ly, dụng cụ, đồ dùng phục vụ khách và vận hành Số lượng theo phòng và tồn kho khai trương

Các khoản khác Thiết kế, tư vấn, chi phí tài chính, phần mềm, đào tạo, tiền khai trương Có nằm trong tổng ngân sách hay chưa

Các thuật ngữ FF&E và OS&E có thể được phân loại hơi khác nhau giữa chủ đầu tư và đơn vị vận hành. Cần khóa ranh giới hợp đồng bằng danh mục tài sản, không chỉ bằng tên gọi.

5. Tính chi phí theo phòng và theo phân khu

Khách sạn 10 tầng có thể có nhiều loại phòng, sảnh, hành lang và khu kỹ thuật. Vì vậy, ngoài BOQ theo bộ môn, nên có Room Data Sheet theo từng loại phòng.

Một bảng dữ liệu phòng nên bao gồm: mã phòng/loại phòng, diện tích, lớp hoàn thiện sàn–tường–trần, cửa, đèn, thiết bị vệ sinh, điều hòa, ổ cắm, nội thất và tiêu chí nghiệm thu.

Ví dụ giả định: Nếu thay đổi thiết bị vệ sinh tăng 10 triệu đồng/phòng và dự án có 50 phòng cùng cấu hình, tổng chênh lệch trực tiếp là 500 triệu đồng trước khi xét chi phí liên quan, thuế và thay đổi phạm vi khác.

6. Kiểm soát giao diện kiến trúc – kết cấu – MEP

Nhiều chi phí phát sinh đến từ việc bản vẽ chưa phối hợp: ống gió đụng dầm, không đủ cao độ trần, thiếu trục kỹ thuật, thay đổi hố thang hoặc ổ cắm không khớp nội thất.

Trước khi phát hành BOQ để mời thầu:

• Đối chiếu bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện, nước, HVAC và PCCC theo phạm vi.

• Chốt lỗ mở, shaft, cửa thăm, cao độ trần và vị trí thiết bị lớn.

• Có danh sách câu hỏi thiết kế (RFI) chưa đóng.

• Xác định hạng mục đo bóc chưa chắc chắn hoặc cần tạm tính.

BIM có thể hỗ trợ phối hợp và phát hiện xung đột khi phù hợp, nhưng không mặc định mọi khách sạn đều phải áp dụng BIM 5D hay BOQ tự động chính xác tuyệt đối.

7. So sánh báo giá BOQ đúng cách

Ví dụ giả định: Hai nhà thầu gửi báo giá cùng một khách sạn 10 tầng.

Giá chào ban đầu 31 tỷ đồng 36 tỷ đồng

Móng và hầm Có khoản chưa tính Ghi phạm vi và giả định rõ

Nguồn điện Chỉ tính một phần đấu nối Phân định rõ gói cấp nguồn

PCCC Mô tả chưa đầy đủ Liệt kê theo thiết kế dự kiến

Hoàn thiện Vật tư/phụ kiện chưa rõ Đã xác định quy cách và lắp đặt

Bàn giao Chưa nêu chi phí hồ sơ, chạy thử Ghi trong phạm vi

Giả sử các khoản thiếu của A sau khi kiểm tra lần lượt là 2,5 + 1,8 + 1,5 + 0,8 + 0,3 tỷ đồng , tổng tăng 6,9 tỷ đồng . Giá sau điều chỉnh của A thành 37,9 tỷ đồng , so với 36 tỷ đồng của B.

Đây chỉ là ví dụ số học , không phải dữ liệu công trình thật hoặc bằng chứng rằng một nhà thầu cố tình che giấu chi phí. Báo giá B cũng chỉ đáng tin nếu phạm vi, khối lượng, đơn giá và điều kiện hợp đồng được kiểm chứng.

8. Dự phòng ngân sách và khoản tạm tính

• Dự phòng ngân sách: khoản chủ đầu tư quản lý cho các rủi ro và biến động theo phương pháp lập ngân sách áp dụng.

• Khoản tạm tính: công việc hoặc vật tư chưa đủ thông tin để chốt giá/khối lượng, cần quy định cơ chế phê duyệt và quyết toán.

• Khoản thay đổi: phát sinh do điều chỉnh thiết kế, vật tư hoặc phạm vi, cần ghi thành hồ sơ thay đổi.

Không mặc định dự phòng luôn là 5% tổng vốn đầu tư. Mức dự phòng phụ thuộc mức độ hoàn thiện thiết kế, địa chất, cung ứng và rủi ro cụ thể.

9. Sáu câu hỏi chủ đầu tư nên hỏi trước khi ký BOQ

1. Bảng giá dựa trên phiên bản bản vẽ nào? 2. Đã bao gồm móng, hầm và công tác bảo vệ lân cận theo thiết kế chưa? 3. Hệ thống điện, HVAC, PCCC và thang máy đã phân ranh giới đầy đủ chưa? 4. FF&E, OS&E và chi phí trước khai trương thuộc hợp đồng nào? 5. Vật tư nào đã có mã/model, vật tư nào còn tạm tính? 6. Khi thay đổi thiết kế hoặc phát hiện điều kiện hiện trường khác dự kiến, hai bên xử lý giá và tiến độ như thế nào?

10. Checklist trước khi phê duyệt dự toán khách sạn

☑ Hồ sơ thiết kế và phiên bản BOQ khớp nhau. ☑ Các hạng mục lớn có phương pháp đo bóc, đơn vị và khối lượng rõ. ☑ Danh mục vật tư, thiết bị và phạm vi loại trừ được xác nhận. ☑ Phần ngầm, mặt dựng, MEP, PCCC và thang máy có ranh giới trách nhiệm. ☑ Nội thất rời, đồ dùng vận hành và chi phí tiền khai trương được tính riêng hoặc bao gồm có chủ đích. ☑ Khoản tạm tính, dự phòng và thay đổi có cơ chế kiểm soát. ☑ Giá, thuế, thời gian cung ứng và điều kiện thanh toán đã làm rõ.

11. Câu hỏi thường gặp

Khách sạn 10 tầng xây dựng hết bao nhiêu tiền?

Không thể xác định chỉ từ số tầng. Cần diện tích, tầng hầm, số phòng, công năng, tiêu chuẩn hoàn thiện, thiết bị và điều kiện đất để lập khái toán/BOQ.

BOQ có tính cả giường, nệm và đồ dùng phòng khách không?

Tùy phạm vi hợp đồng. Nên tách FF&E, OS&E thành danh mục riêng, ghi rõ đơn vị mua sắm và lắp đặt.

Bản vẽ 3D có đủ để nhà thầu chốt giá trọn gói?

Thường chưa đủ để xác định khối lượng chi tiết, đặc biệt đối với kết cấu và MEP. Có thể lập khái toán có điều kiện nhưng cần hồ sơ chi tiết để chốt phạm vi.

Giá vật tư tăng thì BOQ có thay đổi?

Tùy hình thức giá hợp đồng và điều khoản điều chỉnh. BOQ là cơ sở đo bóc/định giá, không tự quyết định mọi quyền thay đổi giá.

Có nhất thiết phải sử dụng điều hòa Chiller cho khách sạn 10 tầng?

Không. Cần so sánh phương án theo tải lạnh, không gian kỹ thuật, hiệu quả năng lượng và đặc điểm vận hành.

12. Chuẩn bị dữ liệu để lập BOQ khách sạn

Chủ đầu tư nên cung cấp vị trí đất, diện tích, số tầng và hầm, số lượng/loại phòng, phạm vi nhà hàng – dịch vụ, tiêu chuẩn hoàn thiện, bản vẽ hiện có, ngân sách mục tiêu và mốc khai trương .

Một bộ dự toán tốt cần cho thấy không chỉ tổng tiền , mà cả tiền được tính cho công việc gì, bằng chứng khối lượng, giả định, các khoản còn thiếu và người chịu trách nhiệm .